黨的十九屆五中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡稱“建議”)，分15個(gè)部分，共60條，約2萬字，是開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的綱領(lǐng)性文件，也是今后五年乃至更長時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的行動(dòng)指南。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議除提出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展、促進(jìn)住房消費(fèi)等積極表述外著墨不多，表明“十四五”期間我國房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)“穩(wěn)中有進(jìn)”的基調(diào)——在“房住不炒”指引下按照“因城施策、有保有壓”的策略實(shí)施“長期+短期相結(jié)合”的調(diào)控政策。其中，建議在自然資源管理領(lǐng)域的若干部署可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生重要且長遠(yuǎn)的影響。

　　高質(zhì)量發(fā)展國土空間開發(fā)保護(hù)新格局

　　首先，建議提出“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)中，“國土空間開發(fā)保護(hù)格局得到優(yōu)化”是重要一項(xiàng)，提出強(qiáng)化國土空間規(guī)劃和用途管控，落實(shí)生態(tài)保護(hù)、基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)等空間管控邊界，減少人類活動(dòng)對(duì)自然空間的占用。早在“主體功能區(qū)”規(guī)劃時(shí)代，我國即開始參考日本和歐美國家做法劃定空間主導(dǎo)功能，用以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、人口和資源配置。未來，我國將重點(diǎn)推動(dòng)國土空間規(guī)劃、土地用途管制制度改革、國土空間生態(tài)修復(fù)等工作，通過劃定“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線”明確國土城鄉(xiāng)和生態(tài)格局，明確城市化地區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)、生態(tài)功能區(qū)三大功能空間，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的國土空間開發(fā)保護(hù)新格局。這將成為指導(dǎo)重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大生產(chǎn)力和公共資源布局的“空間綱領(lǐng)”，將對(duì)未來我國大城市擴(kuò)張、城市群布局、土地資源配置政策產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)需密切關(guān)注這些新動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整投拓戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略和開發(fā)布局，針對(duì)不同區(qū)域主導(dǎo)功能開發(fā)新產(chǎn)品，與我國區(qū)域發(fā)展的政策和要素投入大勢(shì)相協(xié)調(diào)、共乘東風(fēng)。

　　天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤活

　　其次，建議提出以農(nóng)村土地制度改革推動(dòng)農(nóng)村改革、助推鄉(xiāng)村振興，發(fā)揮土地要素使用權(quán)、收益權(quán)對(duì)增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的支撐作用。未來，我國農(nóng)村土地制度改革的重點(diǎn)方向是健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。具體包括建立土地征收公共利益用地認(rèn)定機(jī)制，縮小土地征收范圍;宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置;進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)保障和依法自愿有償轉(zhuǎn)讓等具體工作。天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤活利用將對(duì)現(xiàn)有土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局產(chǎn)生重要影響，也開辟了新的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　城市更新是房企發(fā)展的重要藍(lán)水

　　第三，建議特別提出實(shí)施城市更新行動(dòng)、堅(jiān)持“房住不炒”定位。2019年，我國城鎮(zhèn)化率已超過60%，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)“城市更新”，提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化速率放緩、不再追求增速，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，城市住房和各類物業(yè)總體供求關(guān)系緩解，加之宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營也應(yīng)逐步由依靠高周轉(zhuǎn)高杠桿實(shí)現(xiàn)快速外延式增量擴(kuò)張、攫取土地級(jí)差地租收益的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式、集約型、綠色化、科技密集化”的存量優(yōu)化與物業(yè)資管、經(jīng)營模式，城市更新領(lǐng)域必將成為房企生存發(fā)展的重要藍(lán)水。同時(shí)，由于地方財(cái)政壓力加大，吸引企業(yè)進(jìn)入也稱為地方城市更新工作推進(jìn)的必由之路。

　　長租房政策好，急需社會(huì)資本進(jìn)入

　　第四，建議提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，延續(xù)了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房供應(yīng)體系”政策導(dǎo)向。除傳統(tǒng)租賃房市場(chǎng)外，未來城市商改住和“利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房”將是重點(diǎn)推進(jìn)的方向，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房已經(jīng)在廣州、佛山、肇慶、成都等18個(gè)城市先后開展試點(diǎn)，2020年9月7日住建部也發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，提出了鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等完善長租房政策措施。當(dāng)然，這類重資產(chǎn)經(jīng)營模式房企普遍較為謹(jǐn)慎，未來是否能吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入該領(lǐng)域，可能是該項(xiàng)政策能否取得成功的關(guān)鍵。

　　文旅康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)更需關(guān)注空間規(guī)劃

　　此外，建議還提出了“完善自然保護(hù)地、生態(tài)保護(hù)紅線監(jiān)管制度”以及“建立健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制”等要點(diǎn)看似與房地產(chǎn)市場(chǎng)無關(guān)，實(shí)則亦有影響。從實(shí)踐來看，生態(tài)紅線內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地通過“增減掛鉤”等方式騰退的力度將加大，相應(yīng)的土地指標(biāo)配置和交易可能帶來一些機(jī)會(huì)，也會(huì)對(duì)目前處于生態(tài)功能區(qū)的項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。未來文旅康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)更需關(guān)注空間規(guī)劃，避免不必要的影響，同時(shí)也應(yīng)提前預(yù)研配套設(shè)施保障問題。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將進(jìn)一步深化，結(jié)合新一輪人口普查，我國居民房屋和自然資源財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀況將更加明晰，為未來通過大數(shù)據(jù)等新技術(shù)實(shí)施智能化管理奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也是在為房地產(chǎn)稅收改革鋪路(雖然相關(guān)部門出面否認(rèn))。但短期內(nèi)，考慮到經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)，后者暫不具備實(shí)施可能性。