隨著銀十收官，房企進入年底沖刺階段，面臨的壓力仍然不小。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，TOP100房企實現(xiàn)全口徑金額約1.3萬億元，環(huán)比下降3.6%，同比增長21.5%，比九月份的同比增速下降3.3個百分點，連續(xù)2個月出現(xiàn)下滑態(tài)勢，但仍處于較高水平。

　　10月，各梯隊房企單月全口徑銷售增速變化有明顯分化，TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100梯隊單月全口徑銷售增速分別為3.2%、13.1%、42.2%、26%、29.8%，與9月相比，除TOP11-20的增幅擴大外，其它各梯隊均有不同程度的下降。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月共有43家房企銷售額超百億，較去年同期增加11家，高于歷年同期，其中恒大單月銷售額超過千億，碧桂園、融創(chuàng)超過700億元，保利、萬科超500億元緊隨其后。

　　此外，保利、世茂、招商蛇口、龍光、金科等房企銷售表現(xiàn)較為突出，10月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著，分別同比增長35.8%、29.4%、52.8%、93.2%、71%。整體來看，10月份，TOP100房企中有近8成企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績同比提升。

　　房企取得10月銷售業(yè)績大增與十一黃金周的銷售業(yè)績實現(xiàn)情況存在較大關(guān)聯(lián)。

　　億翰智庫調(diào)查顯示，房企十一期間銷售情況也有明顯分化存在，40家樣本房企中有82%在國慶期間認購金額超過2019年同期，其中47%的房企同比增速超過50%，但少部分房企認購金額不及2019年同期。

　　億翰智庫指出，表現(xiàn)較為突出的房企有兩個明顯特征：一是供貨充足，新開盤項目多;二是所布局的部分城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求明顯。其他表現(xiàn)較為平淡的房企，多受供貨結(jié)構(gòu)影響，新推項目少，以續(xù)銷和加推為主，且營銷動作少，主要為順勢折扣。

　　恒大在“金九銀十”的關(guān)鍵節(jié)點率先搶跑，在全國新推40多個新項目，最終10月實現(xiàn)1006億元銷售額，同比增長11.4%，9-10月共實現(xiàn)銷售1819.7億元，遙遙領(lǐng)先其它房企。

　　不僅恒大，幾乎大部分房企都顯示出了較強的搶收意愿，而且在創(chuàng)新營銷上積極發(fā)力，實現(xiàn)了較為理想的業(yè)績成效。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-10月，TOP100房企銷售額均值為994.9億元，增長率均值為12.3%;其中銷售額超千億房企26家，較去年同期增加1家，超百億房企數(shù)量達到148家。

　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，已有房企成功實現(xiàn)全年預設合約銷售業(yè)績目標的90%，如恒大、越秀、中國金茂等;多家房企業(yè)績目標完成率達到80%，如雅居樂、招商蛇口、正榮、弘陽等。

　　盡管房地產(chǎn)市場的銷售已經(jīng)逐漸從疫情影響中恢復了過來，但多家機構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，下半年特別是9、10兩月的實際去化率并不如人意，三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移，供應量顯著提升。

　　在此背景下，房企不同陣營之間持續(xù)分化，頭部陣營增速明顯更快。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，累計銷售1000億以上的房企共26家，銷售額均值為2445.2億元，增長率均值為6.7%;500-1000億的共30家，增長率均值為11.6%;200-500億有58家企業(yè)，增長率均值為12.2%，為增速最快的一個陣營。

　　100-200億銷售額的房企共33家，銷售額增長率均值1.8%，與前三大陣營之間已有較大的差距。50-100億銷售額的房企共19家，增長率均值為-2.3%，為各大陣營中唯一一個負增長的陣營。

　　億翰智庫認為，頭部房企搶收業(yè)績的訴求更強烈，主要原因在于“三道紅線”壓力之下，企業(yè)融資規(guī)模和路徑受到嚴重制約，規(guī)模房企更是最新政策監(jiān)管和約束的重點，銷售回款是企業(yè)獲取資金的最重要渠道，現(xiàn)金流是決定企業(yè)發(fā)展方向的核心要素。

　　8月20日，央行、住建部在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁等12家房企參加了此次會議。9月起，這12家房企將作為試點企業(yè)定期向監(jiān)管機構(gòu)填報相關(guān)財務監(jiān)測表。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛指出，受房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊和“三道紅線”政策的試點實施，企業(yè)投資將更加謹慎，土地市場熱度將進一步回落。預計房企整體仍將保持較高的推盤積極性，但前期壓制需求已基本釋放，加之樓市調(diào)控收緊，需求釋放將更為理性，市場規(guī)模大概率將回歸至正常調(diào)整通道，市場整體去化壓力將有所增大。

　　除銷售面臨挑戰(zhàn)外，房企自身的業(yè)績壓力同樣也不小。克而瑞研究中心指出，由于房企銷售回款滯后，項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤存在時間差等原因，不少房企業(yè)績表現(xiàn)欠佳，目前近六成房企前三季度盈利減少或者虧損。

　　招商蛇口是業(yè)績大幅下降的典型代表，今年前三季度的歸母凈利潤為21.92億元，同比減少了56.96%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤為20.97億元，同比減少58.11%。

　　隨著進入年底沖刺階段，房企面臨降負債和促增長的雙重挑戰(zhàn)。在應對三條紅線方面，由于明股實債等表外負債的方式也將被穿透式監(jiān)管，因此控制杠桿水平、出售資產(chǎn)“瘦身”、利用股權(quán)融資便成為了房企應對三條紅線的主要方式。

　　與此同時，克而瑞研究中心認為，房企需注重開源、節(jié)流并舉。在銷售方面，營銷制勝已是大勢所趨，房企需加快提升銷售能力，通過創(chuàng)新營銷策略、拓展銷售渠道、推出各類優(yōu)惠活動等方式加快推盤去化，目前市場上渠道營銷、全民營銷、首付分期、特價房等四大舉措效果明顯。

　　來源: 界面新聞