作者：張霞

　　來源：商業(yè)人物(ID：biz-leaders)

　　壹

　　在環(huán)京地區(qū)買套房子，有時只用在大馬路上和一位房產(chǎn)中介互相對視五秒足矣。至少國慶節(jié)后的河北大廠縣如此。京漂小王如此。

　　小王無數(shù)次都感覺，自己立時就要迷失在大廠縣房產(chǎn)中介殷切又權(quán)威的眼神里。

　　小王現(xiàn)年33歲，遼寧錦州人，入京兩年。前一年半擠在朝陽區(qū)團結(jié)湖附近50多平米的合租房里，感受了一段“坐牢一樣”的居住體驗。后半年，經(jīng)老鄉(xiāng)介紹，來到繼燕郊之后的另外一個“睡城”、北三縣之一的大廠縣租房。

　　北三縣指北京城東的大廠、香河、燕郊，這些區(qū)域?qū)儆诤颖崩确皇小Ｔ诜慨a(chǎn)項目商的宣傳中，因其距離北京東部城區(qū)國貿(mào)等地只有二、三十公里，比之北京某些區(qū)域，更有地域優(yōu)勢。

　　大廠在北三縣中面積最小，下轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口12萬+，但與北京通州接壤的祁各莊鎮(zhèn)，外來人口也達到了12萬，與縣城人口總數(shù)相當。外來人口絕大多數(shù)在與通州只有一橋之隔的祁各莊鎮(zhèn)居住，早晨通過友誼大橋，到北京上班。

　　初到祁各莊鎮(zhèn)的小王，立時就對大廠的房價動心了。

　　彼時為6月中旬，據(jù)租房平臺安家客的資料顯示，6月大廠縣二手房均價 14658 元/m ，環(huán)比上月下跌 2.97% ，同比去年同期下跌 11.76% 。而這也只是書面數(shù)字而已。

　　據(jù)帶領(lǐng)小王租房的貝殼找房中介人員介紹，當時大廠新房均價位于12000-15000元/m 之間，二手房12000元左右的房源也能覓得。以小王租住的區(qū)域(華夏幸福開發(fā)的孔雀城系列項目)為例，一套80平米左右的二手房，如果運氣好，100萬左右就能拿下。

　　工作多年的小王，恰巧手里有30萬元左右存款，這些錢在北京購房無異于癡人說夢，轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京地帶倒是能勉力為之。

　　然而，讓她的心緊接著又漏跳一拍的是購房資格。

　　貳

　　北三縣限購開始于三年前。2017年5月，河北省出臺樓市限購政策，外地人購買環(huán)京和環(huán)雄的房子需要提供三年社保或個稅證明，已繳納3年社保非本地戶籍人員限購一套住房，當?shù)貞艏用褡疃嘀豢少徺I兩套，且首次購房首付款比例不低于30%，二次購房首付款比例不低于50%。

　　也正是因為這一政策，環(huán)京帶的房產(chǎn)近乎腰斬式的下滑。

　　帶領(lǐng)小王找房的中介是這場房價飆升而后驟降的見證者。他幾乎用了話劇般的音量向小王感嘆，“真是大起大落啊!”。

　　據(jù)他講，燕郊最炙手可熱的小區(qū)之一首爾甜城，曾經(jīng)創(chuàng)造過“4萬神話”，等到限購政策出臺后的同年10月份便跌為均價23000元/平米左右了，而今年，18000元/平左右就能撿漏，跌幅超過52%。除此，諸如燕郊的福成上上城、天洋城、燕京航城、星河皓月等等，17年初都曾均價超過3萬元/平米，目前均跌幅超過40%以上。

　　“2017年4月底，我在燕郊的福澤御園成交了一單，房子面積為52平米，成交價158萬元，現(xiàn)在你要購買的話，大約只需要80萬元上下即可。大廠縣房價最高點時也上過三萬。”

　　雖價格被描述的猶如大白菜，但小王并不具備買這顆白菜的資格。這也難不住中介，他向兩眼發(fā)光的小王透露了一個“萬全之策”：繳納12萬可代辦大廠縣戶口，10萬可代辦三年個稅證明，三月內(nèi)準保順利買房!

　　正是心疼這10萬塊，讓小王免于了上當受騙。

　　居住不到半月，小王便被鄰居拉進了一個“人才落戶群”。小王了解到，今年的4月17日，廊坊市市政府即印發(fā)了《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見(試行)》的通知。其中，有一條為“全面放開人才落戶條件”，即在三河市、香河縣、大廠回族自治縣等地就業(yè)的大專(含)以上學歷人員、經(jīng)組織或人社部門認定的優(yōu)秀人才等，可以憑相關(guān)學歷、人才綠卡、資格證書等，在就業(yè)、居住地辦理常住戶口。

　　因此，在“人才落戶群”開出的戶口代辦價只是一個“跑腿錢”，最低可四千元即可。

　　叁

　　經(jīng)此差點被套路的一役，小王逐漸恢復了理智，也漸漸琢磨出了如何向中介們套出底細。當然，這得益于無所不在的樓盤銷售們。

　　從小王所居住的小區(qū)去往超市、公園、公交站，房產(chǎn)銷售無處不在。工作日的白天，大廠祁各莊鎮(zhèn)人跡稀少，銷售員們大都手持一款錄音喇叭，無精打采蹲在樓盤廣告牌后，偶有年輕情侶經(jīng)過，他們立時會扔掉煙頭，沖向目標客戶。

　　緊鄰人大附小附中、22號線和6號雙地鐵迅速進京，是他們脫口而出的第一句。有時，他們還會搬出李嘉誠旗下開發(fā)作為加持——這是最近，他們正著力宣傳的一個新樓盤，在他們口中，這個樓盤是這樣一副光景：距離北京國貿(mào)40公里，距離通州副中心19公里，緊鄰燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，毗鄰一座22萬平米的大型商業(yè)體，附近有萬畝銀杏林、天然氧吧一樣的公園。

　　但事實上，追問幾句你就明白，附小附中以及地鐵和商超都是空口畫大餅，目前都在規(guī)劃或者建設(shè)中。現(xiàn)在正預售18000元左右/平的住宅或者號稱7500元/平的公寓，也都至少需要兩年后才能收房。接近11月初，錄音喇叭中仍舊播放著“最后五天，最后五天，國慶最低價”的廣告詞。

　　3月份，國家發(fā)改委發(fā)布的《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，也是房產(chǎn)銷售們說服你下手購房的重要說辭。

　　在他們口中，北三縣的未來會超乎想象，將完善軌道、貨運、航空等交通互聯(lián)互通機制;深化教育、醫(yī)療、應急、防疫等公共服務(wù)合作機制。但鑒于目前的大廠祁各莊鎮(zhèn)，坑洼的土路隨處可見，住宅區(qū)轉(zhuǎn)角就是村落和樹林，周邊只設(shè)有一家購物超市，想吃肯德基或進電影院均要打車十幾公里，小王覺得一切仿佛遙遙無期。

　　大廠之外，小王最神奇的一次看房經(jīng)歷，發(fā)生在燕郊的首爾甜城。

　　小王先是踏入德佑旗下的一家房產(chǎn)中介，房產(chǎn)經(jīng)紀人熱情而又滔滔不絕的推銷起了附近新開的幾處樓盤嘉都和水榭花城，并表示目前燕郊新盤不限戶口、社保，都可以做網(wǎng)簽，因此需要先下手為強，比如水榭花城，僅國慶假期8天便售出171套房。

　　轉(zhuǎn)身，小王踏進位處同一條街道，相距不足一千米的鏈家，其房產(chǎn)中介卻又鉚足了勁推薦起了公寓。在他口中，沒有當?shù)厝晟绫：蛻艨冢瑪嗳粵]有可能購買燕郊的新盤以及二手房。這名中介自稱入職一年多，所有客戶都是沒有購房資格、只能買公寓過度的京城剛需外溢人群，未曾賣出一套住宅房。

　　小王查詢當?shù)胤抗芫值认嚓P(guān)網(wǎng)站，并沒有找到北三縣新房網(wǎng)簽的相關(guān)政策。但她依舊被中介信誓旦旦的“新房不限購”所迷惑。

　　當然，迷惑外八卦也多。拉小王進“人才落戶群”群的鄰居，早在9月份便拿著一盤餃子敲開了小王的門。三五句下來，小王方知，鄰居也是一名房產(chǎn)中介。

　　2015年底，鄰居以8000元/平的價格在大廠購買了一套現(xiàn)房，夫妻二人進京通勤了四年，今年3月份，疫情原因，女鄰居失業(yè)了，干脆在大廠當起了一名房產(chǎn)中介。在她口中，小區(qū)的二手房簡直就是不可再得的便宜，但細究具體原因就令人驚心動魄了。

　　比如10號樓因為疫情失業(yè)房貸壓力巨大，只好被迫出售;12號樓的住戶因為疫情公司周轉(zhuǎn)緊張，只能快速出手;6號樓的住戶是在將近3萬元/平的高價買入，光是貸款就接近兩百萬，為了擺脫高額房貸，只能忍痛半價出手。

　　鄰居告訴小王一個緊迫的消息，大廠開放人才落戶后，每天都有400個落戶名額，獲得剛需買房的北京通勤人員越來越多，15000元/左右的房價只差一口氣就要飆升了，回到2017年初的拋物線頂點也未可知。

　　窮人購物免不了不停算計盈虧，手頭存款緊張的小王越打探越緊張。她一時覺得，這就是抄底的好時機了，一時又認為北三縣購房全無投資和升值價值。房產(chǎn)銷售們的各色說法讓她越來越迷茫。

　　最后，小王只能依靠網(wǎng)絡(luò)了。她下載了一個鏈家APP，得到的數(shù)據(jù)是首爾甜城最好的小區(qū)九里香堤10月份二手房均價為22621元/平，歷史成交量為194套。而她在大廠所租住的小區(qū)，本周二手房均價為15915元/平，歷史成交量僅為69套。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房價格于2017年4月達到最高點，掛牌均價為32,633元/平方米。市場人士普遍認為，燕郊二手房價在三四年時間里跌了40%。

　　據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前燕郊二手房均價為1.8萬元，大廠、固安、永清等二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元，霸州最低，單價0.91萬元。跌幅最大的是永清，單價從23,000元跌到6,500元，跌超71%。

　　與此同時，“諸葛找房”網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國有220多家房企倒閉。而整個房地產(chǎn)行業(yè)也都面臨著沖擊，部分中介門店關(guān)門歇業(yè)，甚至出現(xiàn)了房產(chǎn)經(jīng)紀人兼職轉(zhuǎn)行擺攤賣菜的情況。

　　摳唆的小王，因為這些數(shù)據(jù)，又開始幻想：這降價，有可能還會持續(xù)的吧?

　　*文中圖片為作者拍攝