過去三四年，很多三四線城市的房價一直都處于“上漲通道”。甚至有很多城市房價已經(jīng)步入“萬元時代”。更令人詫異的是，據(jù)21世紀財經(jīng)報道，河南、安徽、四川等省份，有些“貧困”縣級城市房價竟然也紛紛過萬一平了——短短三年多時間，房價漲幅竟高達200%-300%。值得一提的是，很多縣城家庭年均收入只有十萬左右，甚至不足十萬。如此畸形的房價收入比下，很多家庭買一套房就幾乎掏空了全家人大半輩子的積蓄。

　　全國有160多個三四線城市，其中90%以上都是遠離城市群、無區(qū)位優(yōu)勢、無核心產(chǎn)業(yè)且人口常年外流的城市，這類城市不管在任何人看來，都是毫無投資價值可言的。獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾經(jīng)更一針見血指出，大量的三四線城市，房子已經(jīng)嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗。那為何在過去短短的三四年時間，很多三四線城市，乃至是一些“貧困”縣城，房價能漲幅高達2-3倍，房價輕松過萬呢?

　　專家們給出的理由是，三四線城市房價上漲要歸因于新型城鎮(zhèn)化、貨幣金融、投資投機等因素的助推。但是聰明人都知道，真正的“禍首罪魁”是“棚改貨幣化安置”政策。

　　棚改貨幣化安置，簡單來說就是地方直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。這個政策可謂一石三鳥，解決了城市缺土地問題(老房子拆除)，解決了開發(fā)商缺購房需求的問題(拆遷不再發(fā)房，天量的需求被創(chuàng)造出來了)，解決了購房者缺資金的問題(直接對被拆遷者補償現(xiàn)金)。

　　這三股力量合力把三四線城市的房價徹底拉升起來了——2015年6月，國家明確，棚改補償模式由實物貨幣安置并重，轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，棚改由1.0進入2.0。自此，浩浩蕩蕩的棚改貨幣化安置政策便在全國各大城市火熱開展。熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展進程，關(guān)注房價走勢的人，都知道，也就是從2015年下半年起，全國各大三四線城市的房價才真正迎來了“后發(fā)補漲”。而且“棚改”的后勁足足持續(xù)了2-3年。事實上，直到今天，還有很多三四線城市的房價仍然在緩慢上漲。

　　為什么說，棚改是導(dǎo)致三四線城市房價上漲的主要原因。因為，過去5年全國棚改開工總量在3300萬套，其中三四線城市就占了2200萬套以上。換言之，棚改的70%左右都在三四線城市。

　　2015-2020年，“棚改”雖然幫助5000多萬居民搬出棚戶區(qū)住進樓房，但對三四線城市房價平均也有50%的“補漲”作用，加劇了普通人的購房難度。不僅如此，“棚改”更催生了數(shù)以萬計的“拆遷暴發(fā)戶”，使得普通家庭和拆遷一族之間的財富鴻溝迅速拉大。還有一部分堵拆遷的投資客，想要通過拆遷實現(xiàn)一夜暴富，不惜高價買下“老破小”住宅，坐等拆遷。

　　“叫停棚改”的呼聲由來已久。事實上，這兩年，國家也注意到了很多城市出現(xiàn)了“借棚改之名盲目舉債”的現(xiàn)象，而且很多庫存不足、房價上漲壓力較大的城市對“棚改”也沒有停下的意思。經(jīng)過2018、2019年國家對棚改的“收緊”之后，今天終于傳來新的消息：從明年起，“棚改”政策要逐步停止——國務(wù)院2020年發(fā)布的相關(guān)文件一錘定音到：2020年是棚改的“終結(jié)之年”、“收尾之年”。這意味著，2020年之后，實行了十多年之久的“棚改”可能真的要退出房地產(chǎn)的歷史舞臺了。

　　國家一錘定音“停止棚改”，意味著什么?首先、意味著拆遷的結(jié)束，即無數(shù)人“拆遷一夜暴富”的美夢徹底破碎了。因為拆遷而暴富的故事，將逐漸消失在人們的生活中;其次、全國160多個三四線城市房價繼續(xù)上漲的可能性大減，尤其是那些遠離中心城市的名不見經(jīng)傳的三四線城市，房價再無飆漲的游移空間。換言之，伴隨“棚改”退場，未來或加速三四線樓市回歸居住本源。

　　明年起，老房子一律按“新規(guī)”辦，20年的老房子要“升值”了

　　未來“停止棚改”，那么全國仍然存留的數(shù)以萬計的老房子將迎來何種命運呢?“棚改”低調(diào)退場，“舊改”華麗登場，未來老房一律按“新規(guī)”辦——老房子不拆遷了，改為原地改造。而且這一次完全是以人為本的升級改造：不僅要改造水電氣路等基本設(shè)施，還要給老房子加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，更要徹底提升老房子的居住條件和生活環(huán)境：健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。

　　官方給出的“舊改”5年規(guī)劃是：到2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。根據(jù)官方給出的數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)多家機構(gòu)和專家都測算得出結(jié)論：未來5年舊改可撬動的投資總額不低于4萬億。

　　值得一提的是，僅2019、2020年國家就安排發(fā)放直接補助資金高達1400多億元，支持各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，惠及居民約1043萬戶。

　　從過去兩年舊改的情況和未來舊改的主要對象分析，我們認為，從明年起20年的老房子又要“升值”了，又有一大批老房子業(yè)主身價要上漲了。為什么這么說?因為國家明確了從明年起城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造會全面推進，而且是以2000年前建成的住宅小區(qū)為重點，著力改造提升水電路氣信等基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展養(yǎng)老、托育、助餐等服務(wù)，切實改善群眾居住條件和生活環(huán)境。這意味著，20年房齡的老房子明年起就要迎來“改頭換面”，尤其是氣電水路改造、外觀改造和加裝電梯，對于老房子而言是徹頭徹尾的價值提升。事實上，從過去兩年全國一些小區(qū)的改造后房屋價值走向來看，經(jīng)過改造后的老房子，整體升值幅度基本都超過了20%-30%，尤其是多層老房子加裝電梯后，高樓層業(yè)主的身價上漲更明顯。

　　4萬億舊改時代，除改造范圍內(nèi)的老舊小區(qū)業(yè)主受益外，還有2類人也會迎來好消息：

　　第一類：城市有購房需求的低收入群體。直白點說就是資金不足的購房者。這類人由于買商品房買不起，而一些老舊小區(qū)在舊改后，環(huán)境也變得比較好。對比而言，改造后的老房子比新區(qū)商品房，甚至是核心區(qū)商品房的價格都要便宜很多。最主要的是，這些老房子往往都占據(jù)主城區(qū)核心地段，這意味著它們的學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配套都不會太差。事實上，也有專家斷言，未來老舊小區(qū)迎來面貌更新，城市中有購房需求的低收入人群會瞄準改造后的老舊小區(qū)好樓層住宅，率先上車。對于這類群體而言，舊改就是他們的好消息;

　　第二類：參與改造的企業(yè)及個人。上面我們已經(jīng)說過了，未來5年舊改可撬動的投資總額高達4萬億。涉及的行業(yè)最少也有二三十個，其中以建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等為主，更輔助帶動了社區(qū)養(yǎng)老，托幼，醫(yī)療，助餐，保潔等行業(yè)的發(fā)展。

　　所以，未來5年，只要你所在的行業(yè)或者所在的公司能夠參與到城市的老舊小區(qū)改造之中，毋庸置疑，你就能坐享“舊改”帶來的紅利。換言之，“舊改”于你而言就是天大的好消息。