中國基金報 安曼

　　見慣了A股莊家割小散的韭菜，卻沒想到富人也會被割韭菜……

　　繼泰禾集團開發的北京院子成了爛尾工程，近日，位于北京東三環的一處豪宅項目，也成了爛尾，120名購房者成了“上訪者”。

　　千萬元豪宅成爛尾工程

　　周末，《中國房地產報》報道的北京山水文園千萬級豪宅合同騙局的文章在微信群里廣為流傳。

　　曾經在北京生活多年的基金君簡直被震驚到了下巴!山水文園作為北京十大豪宅之一，綠化率高達40%，小區內還擁有3.1萬平方人工湖，曾經連續兩次獲得“綠色奧斯卡”之稱的“國際花園社區全球金獎”，火爆北京樓市16年之久。

　　(圖片來源于網絡)

　　出事的正是2019年5月開始預售的北京山水文園·九御項目。

　　據《中國房地產報》報道，2019年7月，黃先生以1200萬元全款購得山水文園五期九御二段房產一處，約定今年10月份精裝交付，但到了今年11月，他等來的卻是所購房產證照不全、且被債權方長城新盛信托申請查封，近期面臨司法拍賣的窘境。

　　根據網友爆料，目前所有的工程都已經停工。

　　(圖片來源于微博網友)

　　與黃先生相同遭遇的有120戶購房者，在數次集體維權、信訪后僵局難破，只有無助地排隊等候司法訴訟，以期迎來轉機。

　　據了解，在這120戶購房者中，少則有付了600多萬首付款的業主，也有一口氣付了7000多萬的業主。

　　這些千萬富翁是如何上當的?

　　據了解，山水文園五期九御從2014年開始建設，2016年主體8棟樓就已經基本建成。

　　在有現房展示和開發商承諾 2019 年5月補簽購房合同、且 2020 年5月和10月分兩批交付房屋的情況下，一百多戶購房者自 2018年至 2019年，先后與山水文園集團旗下的凱亞地產簽訂了不同版本的《購房意向協議書》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金額少則6百多萬元，多則近億元。

　　據公開資料顯示，2019年年初山水文園·九御公開推盤的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價8.5萬~10萬元/平方米，總價1200萬元起，預計交付時間為2020年5月31日。

　　事實上，凱亞地產并沒有獲得全部預售許可證。根據北京住建委官網顯示，只有19號樓的52套是拿到預售許可證的，其他的樓都沒有拿到。

　　來源：北京市住建委官網

　　而此次受波及爛尾無法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶。

　　“其余公開銷售樓棟并未取得預售許可證，而是套用19號樓棟預售許可證。”上述受訪的黃先生說。

　　沒有預售許可證，就無法進行網簽，為何購房者還是心甘情愿地掏出成百上千萬的真金白銀呢?

　　根據黃先生提供的凱亞地產與其簽署的《購房意向協議書》和《借款合同》顯示，原來買賣雙方為了規避無預售證無法網簽備案的潛在風險，采取先簽訂《借款合同》、后簽訂《購房意向協議書》的做法。

　　簡單一句話，就是購房者先借錢給開發商，開發商以以物抵償的方式，把房子“賣”給購房者。

　　這樣的做法給購房者今日維權無門埋下了隱患。

　　據多位受訪業主介紹，目前的現狀是，對于多數業主以合同詐騙為由尋求公安部門介入，但朝陽區經偵支隊不予立案;

　　朝陽區房管局于今年9月18日回復稱，關于不動產登記的問題可向不動產登記事務中心咨詢;北京市自然資源和規劃局朝陽分局回應稱，僅簽訂《購房意向協議書》，未簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，需購房者(或委托律師)持有相關材料到不動產登記事務中心進行查詢是否有登記(無法查詢抵押登記的抵押信息)，律師可查詢查封登記或者限制處分機關名稱;

　　北京市朝陽區人民政府南磨房地區辦事處對此事，則表示不予受理。

　　千萬房產早已被抵押

　　購房者錢房兩空

　　上述120名購房者在不斷地上訪和查詢中才發現，他們所購買地房子在就在購房之前，就被抵押出去了。

　　2016年11月22日，山水文園集團委托長城新盛信托成立長城新盛•北京山水文園特定資產收益權單一資金信托項目，信托38億元，期限5年，交易對手為山水文園凱亞房地產開發有限公司及共同債務人山水文園凱湖房地產開發有限公司，抵押物正是包括山水文園(五期)九御二段在內的多處資產。

　　根據長城新盛信托今年3月的公告顯示，當時其債權本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。

　　抵押情況方面，其中山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途的國有出讓土地使用權。其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米，恰好是被山水文園套用預售證，簽訂陰陽合同已銷售的部分。

　　該債權資產處置方式為，協議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓及其他處置方式等。

　　因此，有了長城新盛信托在前，這120戶購房者成了輪候債權人。換句話說，長城新盛信托有權處理這些被抵押的房產，在結余的情況下，才能把部分購房款作為債務償還給購房者。至于，購房者的要房訴求主張那就幾乎是不可能的了。

　　目前信托公司已經申請強制執行公證，并且已經進入執行階段。

　　泰禾北京院子開盤兩年

　　2000萬豪宅成爛尾

　　今年北京的新房市場，出現了幾起比較出名的爛尾事件。除了山水文園九御之外，還有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千萬元以上的豪宅，被坑的都是有錢人。

　　10月30日的央視財經欄目，對于泰禾北京院子做了報道，標題是《泰禾麗景家園 “限競房”變“陷阱房”》。

　　在這則報道里，央視財經提到北京泰禾麗景家園的400位業主，花了上千萬元資金買的房子已經成了他們最大的煩心事。

　　2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬元的均價入市銷售，如今兩年過去了，離交房只剩8個多月時間，整個項目卻還有相當一部分樓棟只挖了個基坑，施工基本處于停滯狀態，而周邊同期開盤的同類型項目進度要快得多。

　　在業主今年的第三次維權中，北京院子二期業主就發現自己的購房款被泰禾用20多個馬甲賬戶騙走了70億。而項目承接方卻因為錢款遲遲不到位，而暫停施工。

　　除此之外，據不完全統計，泰禾集團在全國有40多個項目爛尾，涉及上萬名業主。

　　而根據，泰禾集團三季報顯示，“公司經多方努力籌資，至本報告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02本息的兌付(詳見公司于巨潮網披露的編號2020-062號、2020-068號、2020-069號、2020-074號、2020-078 號、2020-085號公告)。截至2020年9月30日，公司已到期未歸還借款金額為459.05億元，截至本報告披露日，公司已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。

　　此外，公司因子公司未履行還款義務而被列為被執行人，相關事項可能導致公司持續經營能力存在重大不確定性，提醒廣大投資者注意風險。”