第一財(cái)經(jīng)記者近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)山水文園項(xiàng)目目前已經(jīng)全面停工，售樓處也處于關(guān)停狀態(tài)。在山水文園售樓處的玻璃門(mén)上，北京市第三中級(jí)人民法院的公告赫然醒目，公告內(nèi)容為三中院查封山水文園3棟樓共計(jì)34套房產(chǎn)。而更為棘手的是，山水文園(五期)·九御二段共8棟樓目前已經(jīng)確定無(wú)法交付，波及120戶(hù)購(gòu)房人。

　　從2019年下半年傳出大面積裁員、欠薪之后，山水文園集團(tuán)潛藏的問(wèn)題開(kāi)始逐步暴露在公眾面前，此后接連爆出讓資產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題，讓這家文旅地產(chǎn)企業(yè)深陷泥潭。

　　爛尾的頂豪

　　山水文園曾是北京最知名豪宅之一，地處寸金之地的北京東三環(huán)，如今120戶(hù)準(zhǔn)業(yè)主慘遭爛尾無(wú)法收樓的困局。

　　該項(xiàng)目案名為山水文園·九御(下稱(chēng)“九御”)，共8棟樓。在現(xiàn)場(chǎng)可以看到，周邊是一個(gè)已經(jīng)非常成熟的社區(qū)，幼兒園、商業(yè)全部投入使用，社區(qū)內(nèi)人氣興旺。九御的8棟樓就在這樣一個(gè)成熟的社區(qū)中，被圍擋圈起，與其他樓棟分隔開(kāi)。

　　該項(xiàng)目從2014年開(kāi)始施工建設(shè)，2016年主體即已完工。公開(kāi)資料顯示，2019年九御公開(kāi)推盤(pán)的樓棟為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，總價(jià)1200萬(wàn)元起，預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2020年5月31日。

　　經(jīng)走訪，上述8棟樓的外立面已經(jīng)全部完工，從外面看與社區(qū)內(nèi)其他樓棟并無(wú)不同。駐地保安表示：“這些樓里面沒(méi)人住，是空的，也沒(méi)建好，也沒(méi)看到有施工隊(duì)在里面干活。”

　　當(dāng)初承諾的交付時(shí)間為今年5月，大部分房子已銷(xiāo)售出去。然而上述8棟樓并沒(méi)有全部取得預(yù)售許可證。北京住建委官網(wǎng)顯示，只有19號(hào)樓的52套有預(yù)售許可證。沒(méi)有預(yù)售證即意味著無(wú)法網(wǎng)簽，其中有120戶(hù)業(yè)主當(dāng)初簽訂合同時(shí)，并非是正規(guī)的購(gòu)房合同，而是《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》，這意味著業(yè)主們交的不是首付或者房款，而是借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再以房抵債，將房子交付給業(yè)主。正因?yàn)檫@樣的操作，這批業(yè)主現(xiàn)在維權(quán)無(wú)門(mén)。

　　目前，該項(xiàng)目已經(jīng)處于全面停擺狀態(tài)，除了8棟樓是停工狀態(tài)之外，項(xiàng)目售樓處也已經(jīng)關(guān)停。在售樓處的玻璃門(mén)上，北京市第三中級(jí)人民法院的公告顯示，由于產(chǎn)權(quán)糾紛，市中院查封該項(xiàng)目1號(hào)樓16處、2號(hào)樓9處、3號(hào)樓9處共計(jì)34套房產(chǎn)。

　　危機(jī)平地起

　　山水文園的困難最早曝光于一份被公開(kāi)的文件。

　　2019年下半年，該公司被曝出大面積裁員、停薪。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)曾流傳一份該公司裁員的內(nèi)部文件：集團(tuán)公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開(kāi)到當(dāng)年12月30日，給n+1或n+2的補(bǔ)償(根據(jù)工齡)，且于2020年6月30日之前支付，其間支付10%的利息。留下的65人，自2020年1月1日起開(kāi)30%工資，開(kāi)到6月30日，后續(xù)根據(jù)公司狀況待定。

　　據(jù)山水文園內(nèi)部員工透露，“10個(gè)人要裁掉9個(gè)，”達(dá)到了90%的裁員率。而如果被公司留下，也難免降薪的結(jié)局，這位員工的工資就從此前的2萬(wàn)多降至目前的1萬(wàn)，“有些職能部門(mén)甚至就只留下一個(gè)員工。”

　　裁員降薪的同時(shí)，山水文園開(kāi)始出售核心資產(chǎn)。2020年10月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，北京某酒店管理有限公司100%股權(quán)二度被掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓底價(jià)為7.23億元，披露起止日為2020年10月22日至11月18日。

　　雖然酒店名字并未公開(kāi)，但是根據(jù)標(biāo)的公司注冊(cè)公司、登記機(jī)關(guān)所在地、經(jīng)營(yíng)范圍等信息，可以推斷出該酒店即是山水文園和雅詩(shī)閣合作的第一個(gè)項(xiàng)目北京雅詩(shī)閣山水文園服務(wù)公寓。

　　該公寓位于北京東三環(huán)和東四環(huán)之間，地處西大望路南路，周邊覆蓋地鐵10號(hào)線和14號(hào)線，屬于國(guó)貿(mào)CBD商圈，地理位置較為優(yōu)越，與住宅九御項(xiàng)目一樣，都屬于山水文園內(nèi)部較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該資產(chǎn)早在2019年7月即在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，此番掛牌是時(shí)隔一年后再次掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳笆袌?chǎng)上仍沒(méi)有摘牌信息。

　　激進(jìn)的代價(jià)

　　山水文園創(chuàng)始人李轍，1985年開(kāi)始下海經(jīng)商，90年代初選擇了房地產(chǎn)行業(yè)，其成名作也是讓山水文園在京城地產(chǎn)圈享譽(yù)一時(shí)的作品，就是前述東三環(huán)山水文園住宅。與朝陽(yáng)公園板塊的幾處豪宅一樣，山水文園曾是北京早期豪宅的代表甚至是標(biāo)桿。

　　該項(xiàng)目于2001~2005年間陸續(xù)拿地開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)近20年的銷(xiāo)售周期，山水文園住宅為李轍帶來(lái)了較為可觀的收益。此后，山水文園陸續(xù)開(kāi)發(fā)了平谷金海湖項(xiàng)目、山水鉑宮、山水雅詩(shī)閣酒店公寓。

　　2014年，李轍從住宅領(lǐng)域抽身，宣布轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)，并于當(dāng)年與美國(guó)六旗公司簽約，六旗是一家主打主題公園的外資公司，當(dāng)時(shí)李轍喊出要打造世界級(jí)IP的口號(hào)，時(shí)任山水文園集團(tuán)總裁的張曉梅也曾公開(kāi)表示，公司計(jì)劃未來(lái)10年將在全國(guó)范圍內(nèi)建10個(gè)山水六旗文旅小鎮(zhèn)。

　　山水文園與六旗的第一次合作就是在簽約當(dāng)年，2014年，雙方計(jì)劃投資約300億元在京津冀地區(qū)建設(shè)山水六旗小鎮(zhèn)，然而該項(xiàng)目始終停留在口頭，到目前沒(méi)有進(jìn)展。此后的2015年，雙方再次簽約，投資300億在浙江嘉興市海鹽縣打造嘉興山水六旗樂(lè)園，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2016年開(kāi)工，2019年開(kāi)園，結(jié)果仍然未能如期開(kāi)工開(kāi)園。

　　此后的2016年，山水文園繼續(xù)與重慶璧山區(qū)簽約，計(jì)劃投資300億元打造重慶山水主題小鎮(zhèn);2017年與南京溧水區(qū)簽約，要打造溧水山水主題小鎮(zhèn)，計(jì)劃總投資超過(guò)350億元，預(yù)計(jì)2021年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。三年時(shí)間，山水文園與六旗共簽約了超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目。

　　一次次簽約都未能看到項(xiàng)目真正落地，這導(dǎo)致了六旗與山水文園之間翻臉，也導(dǎo)致了山水文園開(kāi)始變賣(mài)山水六旗小鎮(zhèn)資產(chǎn)包。

　　今年1月，合作方六旗集團(tuán)公告稱(chēng)，山水文園應(yīng)向其支付的費(fèi)用出現(xiàn)違約，該公司已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式催債通知。與此同時(shí)，山水文園正式出售嘉興六旗樂(lè)園，接盤(pán)方為融創(chuàng)，據(jù)悉，其余文旅項(xiàng)目也正在商談出售事宜。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，文旅項(xiàng)目與住宅的開(kāi)發(fā)邏輯完全不同，住宅可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，但是文旅項(xiàng)目需要先期投入大筆資金，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有較為沉重的資金壓力。另一方面，文旅產(chǎn)業(yè)需要后期有較為強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)能力比先期的建造能力更為重要，而對(duì)于大多數(shù)住宅出身的房企來(lái)說(shuō)，文旅運(yùn)營(yíng)能力是短板。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，山水文園步子邁得太大，連續(xù)簽約多個(gè)項(xiàng)目，總投資額近1000億元，然而文旅項(xiàng)目的特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、變現(xiàn)慢，如此大規(guī)模的投資勢(shì)必會(huì)拖累山水文園的資金鏈。

　　第一財(cái)經(jīng)記者查閱企查查發(fā)現(xiàn)，山水文園于10月30日提請(qǐng)破產(chǎn)重整。