北京市規劃和自然資源委員會(下稱“北京規自委”)12月28日發布消息，集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊于12月25日完成掛牌出讓，最終由北京北投如郡房地產開發有限公司(下稱“北投如郡”)以206138萬元競得。

　　從成交價格來看，該地塊溢價率為零。

　　這距離其掛牌出讓已經過去了將近一年五個月的時間，距第一宗地塊成交也相距一年三個月之久。此外，除了北京這兩宗地塊成功出讓外，國內其他地方尚無相似案例出現。由此觀之，利用集體建設用地建設共有產權房的舉措，雖然被外界譽為創新之舉，但實際上還遠未到大范圍推廣之時。

　　北京當地國企出手

　　對于北京而言，土地出讓收入常年維持在千億規模，上述一宗不過總價20億元的土地出讓何以引來外界關注?

　　利用集體用地建設可對外出售的共有產權住房，是此宗土地出讓的最大看點。多年來，國內集體土地與房地產開發的關系較為疏遠，兩者結合的案例往往被稱為“小產權房”。

　　掛牌文件顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權。

　　這宗集體建設用地規劃建筑面積147241平方米，將全部建設共有產權住房，房屋銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)。以成交價格計算，該宗地的樓面地價約為1.4萬元/平方米，地價成本將占房價(2.9萬元/平方米)的一半左右。

　　如果按照套均90平方米來計算，這宗地塊大約可以提供1600套住房，每套總價平均260萬元左右，目前其周邊二手房價格因樓盤品質不同，大約單價在3.5萬至7萬元。

　　今年12月11日，上述地塊收到了第一份有效競買報價單，競買報價即為206138萬元。換言之，這份報價單即是北投如郡所發出。

　　啟信寶信息顯示，北投如郡成立于2020年12月04日，注冊資本5000萬元，注冊地位于北京市大興區海鑫路8號院4號樓3層306室。

　　上述地塊自2019年8月1日就開始掛牌出讓，此后長達一年多的時間里無人問津。而北投如郡成立后第七天即對上述地塊發出報價，這也可以看出設立該公司的主要目的。

　　從股權結構上看，北投如郡是一家純粹的北京國資企業，它是北京北投置業有限公司100%持股的子公司，而后者又是北京城市副中心投資建設集團有限公司(下稱“北投集團”)100%持股的子公司。

　　據官網介紹，北投集團是北京市屬一級、特殊功能類國有獨資公司，注冊資本100億元，是按照經營城市的理念組建的“投資、融資、開發、建設、經營”于一體的城市綜合運營商。“十三五”時期，北投集團實現了跨越式發展，截至2019年底，北投集團資產總額1623億元、凈資產957億元，資產負債率41%。

　　北投集團建設了奧林匹克中心區、奧體文化商務園區、麗澤金融商務區，承建北京新機場和承德機場臨空經濟區，投資建設持有運營亞洲金融大廈(亞洲基礎設施投資銀行總部辦公場所)，是北京市高端人才公租房建設運營平臺。

　　第三宗仍在待價而沽

　　早在2008年1月8日，國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。

　　2019年修訂，并于2020年元旦開始施行的新版《土地管理法》破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，但利用集體建設用地進行房地產開發的口子實際上并未放開。

　　作為一項探索舉措，北京首次在2018年年底將大興區瀛海鎮三宗集體建設用地推向市場，出讓宗地都將建設共有產權住房。

　　北京規自委曾表示，這類項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

　　此前有業內人士認為，這一政策如果全面試點，將會給房地產市場帶來大量的土地供應。但還需明確土地使用年限，使用年期到期后如何續期，以及購房者能否使用房貸等相關配套政策。

　　但在此后長達半年多的時間內，此類地塊出讓遇冷，并未收到有效報價。

　　2019年8月1日，北京規自委第二次將這三宗土地掛牌出讓，第一財經記者曾發現，與第一次掛牌相比，三宗地塊起拍價均下調了大約1000元/平方米，其他出讓要求基本沒有變化。

　　下調土地掛牌價格，而最終房屋限定銷售價格保持不變，仍是2.9萬元/平方米，這也意味著，拿地企業會增加相應的利潤空間，有助于增加此類地塊對房企的吸引力。

　　40余天后2019年9月12日，第一宗地塊成功出讓了。北京上瑞置業有限公司(下稱“北京上瑞”)競得集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，成交價格為151283萬元，溢價率為零。

　　該地塊規劃建筑面積108059平方米，全部建設共有產權住房。以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

　　作為“利用集體建設用地建設共有產權房”全國首個案例的締造者，北京上瑞的最終控股方為河南正商集團下屬公司，而該集團控股在香港上市公司正商實業(00185.HK)。正商集團1995年創立于河南省鄭州，主營業務包括房地產開發、實業兩大板塊。

　　2020年正商集團榮獲“中國民營企業500強”，名列第246位，比2019年上升149位。

　　第一財經記者發現，北京上瑞去年9月份競得的地塊(銷售案名：正商杏海苑)已經進入銷售階段，在經過網上申購登記和搖號環節之后，2020年12月26日至12月30日將進入現場選房階段。

　　正商杏海苑項目共有10棟樓房，建筑總面積約18.06萬平方米，以8~15層的小高層住宅為主，共計提供1130套房源。該項目的共有產權房產權比例也已經確定：購房人70%，政府30%。

　　在上述兩宗均是零溢價出讓的地塊旁邊，目前還有一宗地塊目前仍在待價而沽。第一宗成功出讓用了40余天，第二宗則用了一年四個多月的時間才得以“名花有主”，不知何時第三宗能收到屬于它的競買報價單。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集體建設土地建共產房是否會形成較大規模，這個要看試點的情況。大體上說，類似市場格局中還存在很多不確定性，是否會很快影響房地產交易市場還有待觀察。

　　“農村土地比較特殊，大規模開發還要避免進一步出現小產權房，不可能節奏這么快，最大可能是由點到線，邊試點邊總結。”嚴躍進說。