近期樓市成交持續暢旺，但是元旦期間，隸屬廣東經視的微信公眾號——《一線消費者報告》，接連曝光廣州增城的時代風華樓盤和河源市江東新區的時代傾城樓盤驚現“房托”。業內人士指出，“房托”現象說明部分樓盤銷售狀況并不樂觀，這也折射出當前樓市出現冷熱不均的現象。

　　2021年樓市走向如何?就在2020年最后一天，金融監管給樓市潑出了冷水，讓房企融資再被念“緊箍咒”。分析認為，2021年市場總體平穩，在“房住不炒”大方向不變以及房企融資收緊的背景下，預計新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右，區域之間的市場分化進一步加大。

　　文/廣州日報全媒體記者 張露 林曉麗

　　現狀：全國70城市樓市冰火兩重天

　　近日有樓盤被曝光“房托”現象，制造出房子供不應求的假象，這讓不少市民大呼意想不到。“沒想到賣樓也有這種操作?而且最近樓市不是升溫了嗎?經常聽說新盤一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。

　　縱觀全國，記者發現，在2020年期間，并不是所有城市的樓市都表現良好。根據國家統計局公布的11月數據顯示，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，其中，36城新房價格環比上漲，而28城下跌。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，首先調控政策持續升級，去年下半年以來32城收緊樓市政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。對于市場的影響，特別是對于新建住宅的影響逐漸出現，很多城市的新建住宅限價政策影響了新建住宅價格，所以樓市數據逐漸上漲放緩。其次，市場供應量增加，大部分企業銷售都抓緊年末增加供應量，部分企業也出現了促銷行為。

　　不過，從一線城市來看，樓市表現依然暢旺。2020年11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。

　　房企融資再被念“緊箍咒” 居民貸款增速或下降

　　正當部分城市樓市開始出現高熱之時，金融監管給樓市潑出了兩盆冷水。

　　2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。對超過上限的機構設置2年或4年調整過渡期。

　　具體看，房地產貸款(包括企業與個人)總體占比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%;個人住房貸款占比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。

　　國盛證券研報顯示，從上市銀行2020年上半年業績數據來看，已披露個人住房貸款的34家上市銀行中，個人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產貸款占比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿足現有的占比要求，剩下13家銀行未來需要調整資產投放結構，“由于住房租賃有關的貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款不在統計范圍內，因此監管口徑的實際值可能更低一些”。

　　國盛證券分析師馬婷婷認為，在“房住不炒”的思路下，當前房地產政策正不斷趨嚴，過去銀行與房地產貸款綁定快速盈利的經營思路不可持續。同時，未來我國居民杠桿率上升速度將放緩，居民貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業務未來將從“房貸驅動”轉化為“服務客戶”的思路，在零售客戶經營、財富管理等領域具有優勢的銀行優勢將進一步凸顯。

　　民生證券分析認為，部分銀行的個人按揭貸款占比已超出上限的要求，《通知》對個人住房貸款規模將產生影響，個人按揭杠桿端將開啟適度收縮。

　　某股份制銀行相關人士表示，考慮2~4年的過渡期和貸款增長，預計短期信貸投放影響不大。

　　2021年樓市展望：

　　市場總體平穩

　　“去杠桿”成趨勢

　　“房地產融資趨緊已在預料之中。”有房地產業內人士告訴記者，過去兩年，房地產金融的“水龍頭”持續被收緊中，在保護剛需的同時，也令購房者“加杠桿”變得越來越難，接下來，樓市“去杠桿”繼續成為趨勢。

　　值得注意的是，據克而瑞統計，2020年廣州共計出讓146宗經營性用地(其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地)，同比增長62.22%;總成交建面達2119.98萬平方米，同比增長34.21%。克而瑞相關人士分析稱，自2017年以來廣州土拍市場年度成交量已經“四連增”，預示后續新建商品住宅供應源源不斷，結合近期廣州積極引進各類人才的新政，廣州后市供需兩旺，前景看好。

　　那去年大量出讓地塊存在潛在高供應量，進而導致存貨上升，是否會讓買方受限?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受全媒體記者采訪表示，地塊供應增加一般在十二個月或者六個月左右之后，形成供應量，“它會不會導致需求受限，這個跡象不明顯。”

　　放眼全國市場，貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當，其中二手房成交體量與2020年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。