今年，在防疫要求下，多地提倡就地過(guò)年。有分析人士認(rèn)為，在該政策影響下，今年春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)需求或受到抑制，但核心一二線(xiàn)城市或迎來(lái)銷(xiāo)售窗口期。

　　房貸正常受理

　　“個(gè)人購(gòu)房貸款目前正常放貸，所需的材料和申請(qǐng)流程沒(méi)有變化。”農(nóng)業(yè)銀行北京地區(qū)某分行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者。招商銀行、建設(shè)銀行北京地區(qū)多個(gè)分行的個(gè)貸業(yè)務(wù)人員也同樣表示。

　　有個(gè)貸業(yè)務(wù)人員表示，近期市場(chǎng)上流傳的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)收緊，其實(shí)是擔(dān)心“兩道紅線(xiàn)”的影響。“但該政策本身影響不大，而且監(jiān)管給了銀行4年的過(guò)渡期。對(duì)于普通購(gòu)房者，不用考慮這么多。”

　　上述個(gè)貸業(yè)務(wù)人員所稱(chēng)的“二道紅線(xiàn)”，即2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

　　《通知》對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類(lèi)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

　　《通知》指出，超出相關(guān)要求的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自通知實(shí)施之日起4年。長(zhǎng)城證券發(fā)表研報(bào)稱(chēng)，該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響整體有限。

　　也有部分銀行受到影響。“‘二道紅線(xiàn)’對(duì)每個(gè)月的放貸額度有些許影響，但個(gè)人放貸是可以正常做的，只是審批的時(shí)間可能會(huì)延長(zhǎng)。”光大銀行北京某分行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，比如當(dāng)月的額度用完了，則會(huì)順延到下個(gè)月。

　　事實(shí)上，除各銀行所受影響不一外，各銷(xiāo)售項(xiàng)目的執(zhí)行情況也有較大差異。

　　“從今年開(kāi)始，個(gè)人房貸材料審批變得嚴(yán)格了。”豐臺(tái)區(qū)某新房項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示。海淀區(qū)某新房項(xiàng)目銷(xiāo)售人員則表示，“目前合作的幾家主流銀行都是正常放貸的。”有中介稱(chēng)，“四大行的額度可能會(huì)偏緊，但小銀行是比較充足的。”

　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪(fǎng)深圳地區(qū)的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、中信銀行等了解到，今年1月，深圳按揭貸款額度、投放力度與去年同期變化不大，并未出現(xiàn)“暫停放貸”的情況。

　　“在‘二道紅線(xiàn)’政策下，部分超限或臨限銀行由于額度壓降或額度緊張?jiān)颍嬖诜抠J辦理排隊(duì)、周期延長(zhǎng)、利率上浮的現(xiàn)象，但大面積停貸并不會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)，信貸投放的縮量將明顯制約今年房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)上行的動(dòng)力。”民生銀行研究院宏觀分析師趙金鑫告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　調(diào)控頻繁加碼

　　結(jié)合今年1月以來(lái)的調(diào)控政策來(lái)看，市場(chǎng)愈加趨嚴(yán)，“堵漏洞”特征明顯。

　　1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門(mén)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，從土地到規(guī)范市場(chǎng)秩序等多緯度管控市場(chǎng)。其中，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　1月25日，上海又將法拍房納入限購(gòu)政策范圍。在此之前，法拍房是不少購(gòu)房者的“捷徑”。

　　1月29日晚，上海銀保監(jiān)局發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知，對(duì)上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就住房信貸管理等工作提出要求，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)2020年6月以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。

　　北京銀保監(jiān)局日前也要求轄內(nèi)各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。

　　“短期看，強(qiáng)監(jiān)管政策將進(jìn)一步壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)融資規(guī)模擴(kuò)張，房地產(chǎn)投資活動(dòng)或弱化。銀行方面，消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸利率或走高，以減少利率套利。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)監(jiān)管力度不會(huì)減弱。”蘇寧金融研究院研究員陶金表示。

　　受調(diào)控等多種因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)“降溫”。克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1838萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%;成交面積2667萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%。TOP100房企1月實(shí)現(xiàn)操盤(pán)銷(xiāo)售額8705.3億元，同比增長(zhǎng)70.7%，但較2020年12月的操盤(pán)銷(xiāo)售額，減量明顯。

　　“考慮到近期信貸趨緊，一定程度上或限制居民杠桿率，居民觀望情緒或走高，預(yù)計(jì)后市成交規(guī)模環(huán)比將出現(xiàn)回落。大中城市市場(chǎng)熱度仍有延續(xù)機(jī)會(huì)，隨著調(diào)控跟進(jìn)，熱度預(yù)計(jì)會(huì)有所降溫。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示。

　　核心城市成交量或明顯回升

　　在防疫要求下，今年多地提倡就地過(guò)年。克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，返鄉(xiāng)置業(yè)需求在一定程度上或?qū)⑹艿揭种疲珜?duì)核心一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，或?qū)⒂瓉?lái)銷(xiāo)售窗口期，成交量有望明顯回升。

　　在此背景下，房企需要加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場(chǎng)中更合理地調(diào)整推貨節(jié)奏，把握住不同的銷(xiāo)售窗口期，更好地實(shí)現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標(biāo)。“加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)措施也更顯重要。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

　　中國(guó)恒大日前宣布，公司全國(guó)所有在售樓盤(pán)最低七五折，且“網(wǎng)上購(gòu)房”門(mén)檻從2020年的5000元降低到3000元。另外，在2月1日至2月28日，消費(fèi)者在“房車(chē)寶”平臺(tái)繳納3000元/套的網(wǎng)購(gòu)定金，就能認(rèn)購(gòu)一套房源，不僅享有多重購(gòu)房?jī)?yōu)惠，還能賺取豐厚的傭金和獎(jiǎng)勵(lì)。