目前僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。對不同城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和辦公樓市場發(fā)展水平進(jìn)行了區(qū)別化處理，分別梳理出處于起步期、建設(shè)期、發(fā)展和成熟期的三大類城市中，辦公租賃成本指數(shù)最高的10座城市。

　　通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合梳理，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，中國各級城市的辦公樓市場發(fā)展差異巨大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而“長尾”區(qū)間則仍處于早期發(fā)展階段。受經(jīng)濟(jì)、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國內(nèi)地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級辦公樓市場規(guī)模超過1000萬平方米，六成以上的內(nèi)地城市辦公樓體量尚不足50萬平方米，相當(dāng)于每座城市里只有5至8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的辦公樓宇。與一線城市租金高于5元/平方米/天相比，超過30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內(nèi)地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過選取2005年至2020年這15年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對分析，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地GDP排名前30城市第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長1億元人民幣，會推動優(yōu)質(zhì)辦公樓市場需求增加547平方米。其中深圳第三產(chǎn)業(yè)增長對于辦公樓市場需求的拉動最為強(qiáng)勁，1億元人民幣的增長帶來1672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動力較強(qiáng)的城市則多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，大型企業(yè)擴(kuò)張需求穩(wěn)健的濟(jì)南、西安、成都等省會城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯(lián)行也測算出了各城市辦公樓市場的理論需求上限。北京和上海甲乙級辦公樓的潛在需求均在4000萬平方米左右，廣州和深圳則在2000萬平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過了700萬平方米，經(jīng)濟(jì)總量排名前10城市的潛在需求總量則超過其他200多座城市的需求潛力總和，體現(xiàn)出中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國經(jīng)濟(jì)總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過6000萬平方米的差距，4座一線城市的總供應(yīng)缺口高達(dá)3000萬平方米以上，中國辦公樓市場的整體供應(yīng)端還有20%左右的增長空間。

　　但從另一個(gè)角度來說，中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應(yīng)超過八成的建設(shè)。尤其是全國經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過剩”狀態(tài)，未來進(jìn)一步開發(fā)的空間已經(jīng)較為有限。盲目建設(shè)、粗放開發(fā)很有可能觸發(fā)供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求。