“338、248、135、186”這是北京、上海、南寧、海口四個城市的辦公樓租賃成本指數。9月7日，仲量聯行針對超過200個中國城市的辦公樓市場發布《應勢開新，重塑格局—2021中國辦公樓市場白皮書》，對不同城市的經濟基礎和辦公樓市場發展水平進行了區別化處理，梳理出辦公租賃成本指數最高的10座城市。

　　目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內地城市仍處于起步期。對不同城市的經濟基礎和辦公樓市場發展水平進行了區別化處理，分別梳理出處于起步期、建設期、發展和成熟期的三大類城市中，辦公租賃成本指數最高的10座城市。

　　通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經濟和商業地產數據進行整合梳理，仲量聯行發現，中國各級城市的辦公樓市場發展差異巨大，頭部城市已躋身全球領先地位，而“長尾”區間則仍處于早期發展階段。受經濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國辦公樓發展可分為起步期、建設期、發展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國內地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級辦公樓市場規模超過1000萬平方米，六成以上的內地城市辦公樓體量尚不足50萬平方米，相當于每座城市里只有5至8棟現代標準化的辦公樓宇。與一線城市租金高于5元/平方米/天相比，超過30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過選取2005年至2020年這15年的數據進行比對分析，仲量聯行發現中國內地GDP排名前30城市第三產業增加值每增長1億元人民幣，會推動優質辦公樓市場需求增加547平方米。其中深圳第三產業增長對于辦公樓市場需求的拉動最為強勁，1億元人民幣的增長帶來1672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動力較強的城市則多為經濟實力雄厚，大型企業擴張需求穩健的濟南、西安、成都等省會城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯行也測算出了各城市辦公樓市場的理論需求上限。北京和上海甲乙級辦公樓的潛在需求均在4000萬平方米左右，廣州和深圳則在2000萬平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過了700萬平方米，經濟總量排名前10城市的潛在需求總量則超過其他200多座城市的需求潛力總和，體現出中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國經濟總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過6000萬平方米的差距，4座一線城市的總供應缺口高達3000萬平方米以上，中國辦公樓市場的整體供應端還有20%左右的增長空間。

　　但從另一個角度來說，中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應超過八成的建設。尤其是全國經濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“供應過剩”狀態，未來進一步開發的空間已經較為有限。盲目建設、粗放開發很有可能觸發供應過剩風險。隨著中國經濟持續向高質量發展轉型，商業地產也需要轉向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協同，適配產業實際需求。