商品房“以舊換新”是什么?“以舊換新”的政策背景、市場背景是什么?“以舊換新”怎么換?“以舊換新”政策展開中出現了哪些問題?住房“以舊換新”如何更好發揮成效?
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住房“以舊換新”是什么?
“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。
近期，多個城市細化政策幫助居民“以舊換新”。
4月18日，長沙市住房和城鄉建設局印發《關于支持居民購買改善住房的通知》，即日起，全市范圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠;購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度;同時不再審查購房者資格條件。
4月2日，江蘇省海安市，當地首批商品房“以舊換新”房票集中發放儀式正式舉辦。針對首批參與“以舊換新”政策的業主，住房置換資金以“房票”形式發放兌換，業主可定向購買當地一套新房，一次性完成“買一賣一”。
4月1日，鄭州市六部門印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。根據方案，2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。鄭州按兩種方式進行：一是鄭州城市發展集團有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房;二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。
“目前熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭，循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。”在談及二手房以舊換新背景時，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“同時目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善型和消費升級需求。當市場失靈的時候，迫切需要政府及時的介入。”
從政策上來看，今年以來，2024年《政府工作報告》明確，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。3月22日召開的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求，進一步推動房地產市場平穩健康發展。此外，隨著《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》的印發，人們意識到，在房地產領域居民對住房消費升級、美好人居的需求潛力很大。
從市場上來看，今年前三月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%，絕對規模為2015年以來新低。
“新房交易不景氣與換房需求不活躍有關。當前的新房市場以改善為主，需要將手上的房子賣出去。”李宇嘉坦言，“目前二手房交易以剛需為主，熱點城市90平米以下二手房交易占比約60%，說明需求潛力很大。”
“以舊換新”怎么換?
據中指研究院數據，2023年以來，已有超30個城市表態支持，并以三種形式進行“以舊換新”。
其中，鹽城、蘇州等城市發放“以舊換新”購房補貼;寧波、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務;在蘇州相城區、鄭州、連云港等地，國企平臺或開發商直接收購舊房，業主售房款將用于在相應房產項目購買新房。
具體如何操作?李宇嘉介紹，對于開發商或國資平臺直接收購的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購買意向書。然后，專業評估機構對二手房進行評估并出具相關報告，房企再與置換群體進行洽談收購等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監管資金賬戶，款項用于購置指定項目新建商品房，資金屬于閉環操作。
由政府提供稅收減免扶持的模式中，置換購房群體和房企簽約新房購買意向書后，房企、房產中介機構、房產信息平臺優先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。
“從目前各地推進情況來看，主要是通過優惠政策降低置換成本，消除置換信息不對稱，國企直接下場。”不過李宇嘉也表示，國企直接下場是小眾案例，少部分拆遷安置房源和保障性住房可以通過存量房源收購，但基于國企資金實力、債務情況以及國企投資的資金平衡性和利潤及投資可行性考核審計等，國企直接下場很難放量。
而對于地方政府在“以舊換新”中的職能，李宇嘉分析認為，是將可信賴的平臺建起來。同時，考慮到剛需支付能力和預期均疲弱的態勢，他建議加快推進買賣雙方直接成交的手拉手交易，二手房帶押過戶，商業貸款轉公積金貸款等，以降低交易費用。
另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產生激活市場的鲇魚效應。
“以舊換新”政策展開中出現了哪些問題?
值得一提是，在“以舊換新”政策展開過程中存在頗多問題與難點。
例如，從業主的角度出發，舊房換新的價格是否合適、補貼、地段、房型、環境、交通等等，此外對于舊房是否能順利賣出，是否能無責退訂新房也是考量的因素之一。
“以舊換新，關鍵是激發二手房業主“以舊換新”的動力。”在李宇嘉看來，政策的出發點和落腳點就是真正從滿足業主住房消費升級的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優惠新房等角度施策。
值得一提的是，李宇嘉認為“賣不掉二手房則無責退訂新房”很關鍵，該政策可以給到參與活動的二手房業主足夠的安全墊。
在維護業主權益方面，李宇嘉還提出，參與“以舊換新”的開發商，其新盤絕不能推尾貨，借機去庫存，而是要拿出優質的項目參與活動，而且要有價格上的優惠。要選擇以改善購房為主、且需要“賣舊”然后才能“買新”的業主和偏改善在售新盤。
以舊換新，最大痛點是賣掉舊房，而事實上，目前二手房很難在2個月內賣出。
“賣家要獲得‘買新’的優惠價格，就得在‘賣舊’時能降低掛牌價，即降低掛牌價的損失，在買新房上獲得了補償。快速賣掉舊房并買新房，也有利于新房銷售，也是激勵開發商參與，并給予新房折扣優惠的關鍵。”李宇嘉稱。
同樣，市場端，“以舊換新”也出現了一些疑問，舊房若是去化不佳，是否會讓房企等承擔風險?
“二手房后續如何利用是關鍵。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，各地要適當關注“活化利用”概念，加快此類房源保值增值和更好使用。若是使用情況不錯，相關企業不會有太大風險。關鍵點是要把二手房的后續重新利用作為一項重要研究工作來對待。
“住建部門都要加強組織和動員，從市場化和尊重人性角度，調動各方積極性，把關聯各方(買賣雙方、中介機構和行業協會、金融稅收機構、評估機構)的利益共同點激發出來，這是一個多方共贏的局面。”李宇嘉說。
對于住房“以舊換新”政策成效，中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。
