據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，全國(guó)300城各類用地推出4.5億平方米，同比下滑24.2%，成交3.9億平方米，同比下滑23.8%;其中住宅用地推出0.88億平方米，同比下滑38.6%;成交0.67億平方米，同比下滑35.2%。在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，全國(guó)土地市場(chǎng)還在繼續(xù)下探。

　　土地市場(chǎng)持續(xù)低溫，有政策面因素的驅(qū)動(dòng)。

　　6月7日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)指出，“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”，強(qiáng)調(diào)“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。

　　4月29日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，其中指出商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓;商品住宅去化周期在18個(gè)月~36個(gè)月之間的城市，要根據(jù)當(dāng)年度盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

　　除此以外，目前多數(shù)房企的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)都落在“保交樓”之上，在確?，F(xiàn)金流處于安全閾值內(nèi)的前提下，對(duì)土地市場(chǎng)預(yù)期也偏向?qū)徤?。目前看?lái)，土地市場(chǎng)的回暖，還需樓市成交端的企穩(wěn)，以及交付高峰過(guò)后才有望轉(zhuǎn)向。

　　成交趨淡

　　從全國(guó)的情況來(lái)看，一些城市由于市場(chǎng)熱度較高，土地市場(chǎng)也保持在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，杭州的土地出讓規(guī)模和出讓金額為全國(guó)最高。前5月杭州成交土地面積301萬(wàn)平方米，攬金563億元。北京、上海的土地出讓表現(xiàn)也不錯(cuò)。前5個(gè)月兩者的土地出讓金規(guī)模分別為465億元和423億元，北京的成交更是同比增長(zhǎng)55%，上海則同比下降18%。

　　但整體看來(lái)，土地市場(chǎng)還是呈現(xiàn)明顯的縮量。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5月全國(guó)300城共推出各類用地4.5億平方米，處于2012年以來(lái)的低位;成交面積3.9億平方米，同比下降了23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。

　　房企的拿地意愿也并不強(qiáng)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%，相較今年前4個(gè)月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　從一線城市的情況來(lái)看，前5月一線城市供地面積同比減少近50%，成交面積減少35.8%，但成交樓面均價(jià)卻同比上升25.2%;二線城市土地成交面積、出讓金下降最為明顯;三四線城市土地供求則較為平緩。

　　可供對(duì)比的例子是，今年以來(lái)，深圳的住宅用地非常“惜售”，截至目前僅有今年2月成交了一宗龍華地塊，由中建壹品與湖北文旅聯(lián)合體以51.79億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)23914元/平方米，溢價(jià)率0.19%。

　　除了一線城市，二線城市中此前熱度較高的成都也在持續(xù)降溫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，成都市共推出各類用地規(guī)劃建筑面積417.38萬(wàn)平方米，同比下降47.8%;成交規(guī)劃建筑面積481.17萬(wàn)平方米，同比下降53.57%。

　　典型的還有東莞，今年?yáng)|莞僅推出了第一宗商住用地，但6月18日，東莞市公共資源交易中心發(fā)布了公告，宣告地塊因故終止掛牌招商。

　　審慎對(duì)待

　　雖然市場(chǎng)情況非常平淡，但是在當(dāng)前的行情之下，一些有意沖規(guī)模的房企也在冒頭。

　　最為典型的是中建壹品，在前5月的房企權(quán)益拿地金額榜上，中建壹品以213億元排在首位，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)和華潤(rùn)置地分別以201億元、157億元、144億元和143億元排在第二至第五位。

　　中建壹品是中建三局旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。去年以來(lái)，由于母公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)也受到市場(chǎng)周期的影響，中建系旗下各局都在發(fā)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　　但與此并行的是，傳統(tǒng)的龍頭房企對(duì)土地市場(chǎng)卻更加審慎?？晒?duì)比的是，華潤(rùn)、建發(fā)的拿地金額均比去年同期有所縮減。此外，去年的拿地大戶保利發(fā)展前5個(gè)月的拿地金額是55億元，招商蛇口為67億元，越秀地產(chǎn)則為38億元。

　　從土地市場(chǎng)的動(dòng)作來(lái)看，上述房企對(duì)土地市場(chǎng)的審慎顯而易見(jiàn)。這從此前房企的表態(tài)中也能看到端倪。以華潤(rùn)置地為例，其表示將堅(jiān)持穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持量入為出，聚焦高能級(jí)的核心城市，優(yōu)先保障高能級(jí)城市的資源投放確保投資質(zhì)量。越秀管理層也稱，“越秀地產(chǎn)堅(jiān)持以銷定投的策略，聚焦核心城市，以效益為先，堅(jiān)持穩(wěn)健投資。”

　　一位龍頭房企的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“前兩年國(guó)央企對(duì)市場(chǎng)都還挺樂(lè)觀的，貸款各方面也都很受支持。但是今年明顯還是覺(jué)得銷售有壓力，而且前兩年賣得多交付壓力就大，我們要保質(zhì)保量地交樓就得多儲(chǔ)備些現(xiàn)金，土地還是量入為出的原則。”

　　各地供應(yīng)量縮減、房企趨向?qū)徤?，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)為“去庫(kù)存”，土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行或?qū)⑹浅B(tài)。

　　今年5月，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。這一政策也是近期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的舉措之一。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，地方政府未來(lái)有必要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，切實(shí)落實(shí)以人定房、以房定地的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將增量土地供應(yīng)與城市庫(kù)存及實(shí)際住房需求掛鉤，并加大存量土地盤活力度。

　　陳文靜建議，政策也需避免一刀切，因?yàn)楫?dāng)前城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間分化現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，需要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行土地供應(yīng)的合理規(guī)劃。在此過(guò)程中，地方政府“盤清家底”至關(guān)重要，只有捋清各城市存量規(guī)模才能科學(xué)決策，合理控制增量土地供給。

　　(編輯：文靜)
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