近期，全國范圍的房貸市場迎來了一波利率上漲潮，而且大部分銀行“沒有(房貸)額度”。

　　2020年最后一天，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將商業(yè)銀行分為五檔，設(shè)置總房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比兩個上限，給超上限的銀行設(shè)置2年或4年的調(diào)整過渡期。這是這輪房貸利率上漲的大背景。

　　一些業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，大部分銀行，尤其是中小銀行目前已經(jīng)超過了監(jiān)管劃定的紅線，這就不難理解為什么大部分銀行沒有額度。

　　但沒有額度并不意味著停辦房貸業(yè)務(wù)。“個人購房貸款的審批仍然可以正常進(jìn)行，但對客戶的資質(zhì)要求肯定是比以前高了，而且還不確定什么時候放款，要排隊。”某國有大行一線信貸經(jīng)理對記者表示，上調(diào)房貸利率是回應(yīng)監(jiān)管整改要求。

　　但此番房貸市場利率上漲猶如疾風(fēng)驟雨一般，讓很多個人購房者招架不住，尤其是一些剛需人群覺得受到“傷害”。

　　對此，多位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，短期看確實給剛需人群帶來一定影響，但長遠(yuǎn)來看，將推動樓市回歸理性，甚至引導(dǎo)房價下調(diào)。

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜銀行房貸表示，涉房貸款集中度分級管理措施出臺后，會從供需兩端對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長期影響，甚至?xí)硇袠I(yè)格局與生態(tài)的改變。“但是對于剛需族而言應(yīng)該影響不大，因為他們是監(jiān)管和行業(yè)政策都積極支持的購房人群，自然也就會成為各銀行重點關(guān)注與支持的對象。”

　　“任何政策出臺都會有個過程，都有個程序，大多是先總體出臺政策，然后再進(jìn)行調(diào)整，主要看時間窗口期。”北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超向記者表示，隨著政策細(xì)節(jié)的陸續(xù)解讀和調(diào)整，肯定會有變化。

　　他認(rèn)為，此次政策是“有史以來最嚴(yán)厲的，將造成大面積的，大范圍的房價下調(diào)，房地產(chǎn)市場降溫。”

　　樓市降溫，房價下調(diào)，對于剛需人群自然是利好。但就眼前而言，這輪房貸市場的波動讓諸多購房者覺得很“懵圈”。

　　比如，有購房者提問，已向銀行提交貸款申請資料，會受到政策波及停貸嗎?答案顯然是不會，目前各家銀行依然受理個人房貸業(yè)務(wù)，只要購房者資質(zhì)符合銀行要求，正常走完銀行審批程序后，等待銀行放款即可。但問題是，目前絕大多數(shù)銀行沒有額度，購房者即使走完審批流程，銀行也難以保證放款時間。

　　還有購房者提問，銀行放款時間未知，如果沒有按期向開發(fā)商支付購房款是否要承擔(dān)違約責(zé)任?對此，金誠同達(dá)上海辦公室合伙人陳婷婷律師對記者表示，具體要看購房合同如何寫的，一般都會要求購房者在貸款批不下來的時候用現(xiàn)金補足。“說到底可能是銀行的問題，但開發(fā)商會做風(fēng)險隔離，這種不確定性往往就壓在了購房者身上。”

　　另外，還有購房者提問，之前選擇了LPR(貸款市場報價利率)浮動利率是否會受到影響?答案是，此次房貸利率上漲并不會影響已有房貸。購房者在選擇LPR浮動利率后，還款期間的房貸利率始終是簽訂貸款合同當(dāng)期的LPR+當(dāng)時的上浮基點。這意味著，其房貸利率只跟LPR的浮動有關(guān)。值得一提的是，自去年5月開始，LPR已經(jīng)連續(xù)9個月保持不變。

　　正如上文所言，這輪房貸利率上漲是各家銀行根據(jù)該監(jiān)管要求對自身涉房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整與整改的直接反應(yīng)。柏文喜認(rèn)為，在達(dá)到相應(yīng)指標(biāo)要求后，各家銀行會在涉房貸款方面形成新的均衡狀態(tài)，即涉房貸款的新常態(tài)，“對于樓市降溫應(yīng)該會有明顯效果。”

　　如何在分化的市場上，保障居民特別是首次購房居民的信貸需求?金資深金融從業(yè)人士、經(jīng)濟(jì)觀察者陳濤認(rèn)為，監(jiān)管部門必須未雨綢繆。他建議從政策上，繼續(xù)強調(diào)因城施策，滿足首次購房居民信貸需求。“在必要時，可通過明確首次購房貸款和非首次購房貸款比例的方式，提高首次購房客戶的貸款滿足度，并適當(dāng)擴(kuò)大首套房貸和非首套房貸利率差異(當(dāng)前二套房貸款一般為首套的1.1倍)的方式，抑制非首套需求，重點滿足和保障首次購買信貸需求。”