11月6日，格力地產公布了對珠海免稅的收購報告書。

　　報告書顯示，根據本次交易方案，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團發行股份及支付現金購買其持有的珠海免稅的100%股權，并向通用投資非公開發行股份募集配套資金。

　　在此次交易中，格力地產以“股份+現金”的方式實現對珠海免稅的收購。具體看收購方案，對珠海免稅122億元的收購價格雖然看起來高昂，但格力地產并沒有花錢。

　　交易方案顯示，珠海免稅100%股權的交易價格為122.15億元，其中以發行股份支付對價114.15億元，占比93.45%;以現金支付8億元，占比6.55%。發行股份收購資產部分的發行價格為4.3元/股，向珠海市國資委發行21.87億股，向城建集團發行4.67億股。

　　同時，格力地產擬以4.3元/股的價格，向通用技術集團下屬公司通用投資定增募集配套資金不超過8億元，扣除中介機構費用和相關稅費后，將用于支付本次交易的現金對價。

　　對于配套募資引入通用投資一事，格力地產表示，通用技術集團核心主業包括貿易與工程承包業、醫藥健康產業、技術服務咨詢與先進制造業，從事貿易業務的子公司在相關行業或領域處于領先地位，并在國內外形成了較強的采購實力。雙方將通過合作在免稅品業務經營領域引入戰略性采購資源、線上平臺引流合作，充分發揮雙方經營實力優勢、品牌優勢及經驗優勢，共同開發新市場，完善產業鏈。

　　此外，本次收購附帶業績承諾，即經各方協商，珠海市國資委、城建集團承諾標的資產免稅業務部分于2021年度、2022年度、2023年度實現的凈利潤分別不低于5.5億元、6.41億元、7.47億元。

　　若無法完成業績承諾，珠海市國資委、城建集團應對截至當期期末累積承諾凈利潤數與當期期末累積實現的凈利潤數之間的差額根據本協議的約定按照截至本協議簽署日其持有的標的資產的比例對公司進行逐年補償。

　　財務數據顯示，2018年至2019年，珠海免稅的營收分別為22.56億元、26.69億元，歸母凈利潤分別為6.43億元、9.44億元。

　　可以看出，上述業績承諾十分寬松，若沒有意外，珠海免稅大概率能完成業績承諾的指標。

　　香頌資本執行董事沈萌告訴界面新聞：“格力地產收購珠海免稅，并不能視作一般的收購，而是珠海國資委將熱門的免稅概念項目注入上市公司，因此從對價和業績承諾來看，估值也非常合理。”

　　收購珠海免稅之后，格力地產身上的“地產”色彩再次淡化，“消費”色彩變得濃厚。

　　格力地產表示，通過此次重組，公司將發展成為擁有以免稅業務為特色的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的上市公司。

　　被格力地產排在第三位的房地產業務明顯不斷后退，最近的一次拿地動作也跟“免稅”業務有關。

　　9月17日，格力地產以16.51億元、溢價率達47.7%的價格拍下一宗三亞商地，而該地塊的價格，相當于格力地產過去三年凈利潤總和。

　　無論是拿地還是收購珠免，格力地產都對消費業務寄予極大的希望。畢竟，在“去地產”的過往數年，格力地產始終最依賴的都是地產業務帶來的營收，但該業務的增長卻充滿了風險與不確定。

　　格力地產2020年半年報顯示，房地產板塊2020年上半年實現營業收入26.55億元，較上年同期增長111.66%;海洋經濟板塊方面，2020年1至6月，公司漁獲交易銷售金額為1.79億元，較上年同期增長367.92%。

　　值得注意的是，格力地產雖然上半年房地產板塊業務實現大幅度增長，但其存貨周轉天數仍有待增強。從2018年上半年到2020年上半年，公司存貨周轉天數分別達6108.16天、2037.65天、2218.90天。

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖曾告訴界面新聞：“存貨周轉天數一般代表著物業銷售的進度情況，天數較高，意味著去化率要加強，如果存貨周轉時間太久還會導致公司經營性現金流弱化。”

　　格力地產負債壓力也不小。

　　據格力地產2020年半年報顯示，公司剔除預收款后的資產負債率為75.5%，凈負債率為214.84%，現金短債比為0.34。

　　格力地產已踩中房企融資三道紅線，倘若不降低負債，未來融資無疑將大大受限。

　　如今，成功收購珠海免稅后，格力地產無疑有了駛入新賽道的機會。

　　只是，目前的免稅市場寡頭格局趨勢明顯，中免是中國免稅生意的“隱形”王者。截至目前，中免已在全國范圍內布局超90個城市，擁有248個免稅店。

　　東北證券(9.600, -0.02, -0.21%)的研究報告顯示，中免、日上、海免合計市占率達91%，三家母公司都為中國國旅，珠免市占率僅有5%。

　　在格力地產的帶領下，珠海免稅能否突圍，又將是新的問題。