今年以來，由于疫情等多種因素的影響，長租公寓跑路事件頻頻出現。

　　近日，長租公寓蛋殼公寓接連傳出公寓斷網、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。究竟出了哪些問題?

　　斷網、欠債、降租金，蛋殼公寓深陷流動性危機

　　近期，深圳地區的一些蛋殼公寓租客在網上發文投訴稱：自己租住的蛋殼公寓出現了大面積斷網。 深圳蛋殼公寓租戶白女士表示，剛開始以為只是網絡出現了技術問題，我們在蛋殼公寓的App提交了維修訂單，但是維修訂單一直被取消，并且也沒有原因。

　　蛋殼公寓客服電話：由于北京、上海、深圳和廣州的寬帶運營商設備故障，造成部分租戶公寓寬帶斷網問題，目前正在緊急檢修網絡，恢復后我們將第一時間告知。

　　當租客們電話聯系蛋殼公寓的網絡供應商時，對方卻給出了和蛋殼公寓不一樣的說法。

　　供應商表示，這條寬帶已經暫停了，是辦理寬帶的用戶，蛋殼公寓申請暫停了寬帶。

　　在北京，被拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公地點討要欠款，蛋殼平臺已經出現了大面積的逾期支付業主租金的情況。那么，作為一家在納斯達克上市的企業，蛋殼為何會出現這種情況?

　　首先，由于長租公寓市場的激烈競爭和今年疫情沖擊，蛋殼公寓的入住率呈現下降趨勢，從去年二季度的89%下降到今年一季度的75.6%;租金收入下降再加上市場競爭激烈，蛋殼公寓不得不開始降價，利潤空間被不斷壓縮，從2018年三季度的每間每月752元，下降到517元左右。

　　蛋殼公寓現金流惡化的另一個原因，是相關部門對租金貸業務的監管收緊。根據蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，而這一比例最高時，曾經超過了9成。

　　蛋殼公寓工作人員：租金貸相當于年付，只不過租客每個人在里面還分期，對公司來說，一次性能拿到一年的錢，資金流動性會比較大，好周轉一點，蛋殼公寓可以拿錢去做別的事情，收更多的房子。

　　然而去年底，住建部等六部門發布新規：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業務的現金流入將會大幅減少。加之今年疫情沖擊和長租公寓市場競爭激烈帶來的收入下降，都是蛋殼公寓斷網、拖欠賬款、租金背后的原因。

　　大連：房主房租被拖欠，“城城找房”陷跑路風波

　　不光是蛋殼公寓，在全國多地，類似事件已經發生了多起。在遼寧大連，一家名為“城城找房”的長租公寓也讓當地的租客及房東的權益受到了損害。

　　李先生是大連一家長租公寓企業的房東，今年3月，他將一套70多平米的房屋委托給城城不動產管理有限公司大連分公司出租。根據雙方的合同約定，租金每月1700元，“城城找房”以月付的形式于月末支付租金。

　　然而還沒收幾個月的房租，就出現了房租被拖欠的情況。更讓李先生無法接受的是，“城城找房”發短信通知他，要求把今年九到十一月的房租，分成6個月來支付。

　　據了解，目前僅在大連，就有上千戶房東被“城城找房”拖欠租金，少則一個月租金，多則三四個月，從幾千元到數萬元不等。記者跟隨部分房東先后來到“城城找房”的門店和辦公室，發現這些地方早已是大門緊閉，人去樓空。

　　大連城城找房公寓房東郝忠軍表示，其房子給城城的租金是2900元/月，租客跟城城的簽約租賃合同上體現的也是2900元/月，但是城城找房免費贈送了幾個月，實際上租客的房子租金只到2200元/月。

　　記者調查發現，“城城找房”之所以拖欠房東的租金，似乎也是由于采用了“高進低出”的模式。

　　這樣的模式，給房東支付高于市場水平的租金，向租客收取低于市場水平的租金，看起來對雙方都有利，也能讓長租公寓迅速擴大規模。但實際上，每多成交一套房，長租公寓承擔的租金差損失就更多，除非不斷有新的租客和房東加入來維持現金流，否則就會出現資金鏈斷裂的情況，導致長租公寓無法向房東支付租金，房東就會強行清退租客。

　　嚴控“高進低出”“租金貸”

　　一個是通過“租金貸”一次性套取租客一年期的租金，另外一個是通過“高價收房、低價出租”來吸引租客和房東，這兩種模式都潛藏著風險。一旦發生資金鏈斷裂，就會同時損害房東和租客的合法權益。對于這兩種高風險的經營行為，監管部門已經提出了明確的規范意見。

　　去年底，住建部、國家發改委等六部門出臺《意見》，要求加強對“高進低出”“長收短付”等經營模式的監管，對住房租賃企業的租金貸占比，也設定了上限。今年9月公開征求意見的《住房租賃條例》再次對這兩點進行了規范。與此同時，在嚴格監管長租公寓高風險經營模式的同時，《條例》也提出了支持長租公寓健康發展的金融政策。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員秦虹表示：“特別引人關注的就是支持資產證券化，用于長租公寓發展，包括發企業債、發公司債等。如果有這樣的金融支持，過去一些企業不得已采取的房租貸、P2P等非規范化經營行為就會減少。”

　　據了解，目前已經有部分大型長租公寓企業依托租金收益權發行ABS產品，也就是資產證券化產品;還有的企業依托持有的房源資產發行類Reits，也就是房地產投資基金類的金融產品。

　　北京啟動住房租賃市場專項檢查

　　為了更好地維護租房人的合法權益，北京也在近期開展了住房出租登記與租賃合同備案專項執法。

　　所謂住房租賃合同備案，就是指出租人和承租人無論是通過中介機構、住房租賃企業還是自行成交，都把租賃合同放到政府部門建立的住房租賃合同備案平臺上進行備案。有了備案數據，政府部門在對住房租賃市場監管的時候，就能夠有的放矢。自2017年10月以來，北京市住房租賃平臺備案量已突破300萬筆。

　　此外，通過住房租賃合同備案，承租人還能方便地享受到多項公共服務。目前，租賃備案平臺已經和多個部門完成對接，在辦理北京積分落戶、義務教育入學、公積金提取、公租房補貼等業務過程中，租房人不再提供租賃合同，只需要提供備案合同編號即可享受或參與以上幾項公共服務。

　　北京市房地產事務管理中心租賃管理室副主任朱永表示，下一步還將積極推動其它方面的租賃賦權，包括與公安局對接，支撐辦理居住卡、居住證;與稅務部門對接，支撐個稅抵扣服務;與市場監管部門對接，支撐商事登記等服務。