8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：銀川將在下周正式發(fā)布樓市調(diào)控文件，相比以往，此次新政更加側(cè)重對(duì)土地端的把控。

　　此前，同樣被住建部約談的金華與惠州已出臺(tái)新政加碼樓市調(diào)控。據(jù)記者了解，截至目前剩余的徐州與泉州尚未對(duì)外正式宣布加碼樓市調(diào)控(全市范圍內(nèi)的調(diào)控)，這也就意味著銀川極有可能將是5個(gè)城市中第3個(gè)正式出臺(tái)新政的地方。

　　作為西北地區(qū)最具代表性的城市，2020年，銀川曾以14.2%的房?jī)r(jià)漲幅登上了胡潤(rùn)2020年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)榜單第10名，是唯一入圍前十的中國(guó)城市，也是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市。

　　到了今年，銀川依舊沒(méi)有擺脫“房?jī)r(jià)上漲最快”這頂帽子。8月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份銀川新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，依舊是全國(guó)第一;同比上漲10%為全國(guó)第三。

　　對(duì)于這份數(shù)據(jù)，上述負(fù)責(zé)人表示：“在預(yù)期之內(nèi)”。他對(duì)于樓市調(diào)控很有信心，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)基數(shù)低，所以銀川房?jī)r(jià)漲幅更容易被凸顯出來(lái)。但基數(shù)低并不是當(dāng)?shù)卣乇芊績(jī)r(jià)問(wèn)題的借口，恰恰相反，目前銀川樓市調(diào)控已經(jīng)有所成效，房?jī)r(jià)漲幅自去年達(dá)到最高點(diǎn)后，已經(jīng)開始逐步下降。”

　　現(xiàn)在，銀川樓市再悄然發(fā)生變化。

　　從17%降至10%，房?jī)r(jià)依舊領(lǐng)漲

　　7月底剛剛被住建部約談的銀川市，近期因新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份銀川新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，與青島和海口并列全國(guó)第一;同比上漲10%位居全國(guó)第三。整體來(lái)看，銀川是7月份新房?jī)r(jià)格上漲最快的城市之一(二手房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.4%。)。

　　“7月份的房?jī)r(jià)同比漲幅在我們的預(yù)期之內(nèi)。雖然高居榜首，但實(shí)際上銀川房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)從去年最高點(diǎn)的17%逐步降低到目前水平，可以說(shuō)呈現(xiàn)逐月降低趨勢(shì)。這也意味著我們的樓市調(diào)控初顯成效，房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)。”對(duì)于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　“銀川房?jī)r(jià)與西北其他的省會(huì)城市相比較低，因?yàn)榛鶖?shù)低，房?jī)r(jià)稍微上漲，增幅就會(huì)顯得比較大。”國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土開發(fā)室主任黃征學(xué)分析稱。

　　銀川新房?jī)r(jià)格漲幅到底經(jīng)歷了怎樣的變化?據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2018年3月同比漲幅為5.9%;2019年3月同比漲幅為9.4%;2020年3月同比漲幅為12.5%;

　　到了今年，銀川新房?jī)r(jià)格同比漲幅整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)：

　　1月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.9%(全國(guó)第一);

　　2月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲14.9%(全國(guó)第一);

　　3月，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.1%(全國(guó)第一);

　　4月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.7%(全國(guó)第一);

　　5月，環(huán)比上漲1.0%(全國(guó)第一)，同比上漲12.4%;

　　6月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲11.2%(全國(guó)第二);

　　7月份，環(huán)比上漲1%(與青島和海口并列全國(guó)第一)，同比上漲10.0%(全國(guó)第三)。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月，銀川新房房?jī)r(jià)為8305元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。分區(qū)縣來(lái)看，銀川金鳳區(qū)新房房?jī)r(jià)9642元/平方米，穩(wěn)居三區(qū)兩縣房?jī)r(jià)之首;興慶區(qū)以8534元/平方米緊隨其后，屈居第二;賀蘭縣、永寧縣憑借新興區(qū)域德勝、望遠(yuǎn)板塊房?jī)r(jià)的拉動(dòng)已經(jīng)趕超西夏區(qū)，位列第三、第四，新房房?jī)r(jià)分別為6771元/平方米和6644元/平方米;西夏區(qū)新房?jī)r(jià)格在三區(qū)兩縣中的排位則位列最后一名，為6626元/平方米。

　　一家知名房企的銀川項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，和去年相比，今年銀川房?jī)r(jià)整體更加平穩(wěn)，但受政策和供應(yīng)量加大影響，企業(yè)和購(gòu)房人預(yù)期較過(guò)去有所降低，新房和二手房交易都有所放緩。

　　這位負(fù)責(zé)人提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月以來(lái)，銀川樓市的新房供應(yīng)量約2.5萬(wàn)套，二手房待售數(shù)量超過(guò)4萬(wàn)套。相比之下，銀川人口僅200余萬(wàn)，整個(gè)寧夏人口也才600多萬(wàn)。

　　人口總量不多，調(diào)控正在收緊，房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)降低，但即便如此，就房?jī)r(jià)而言銀川依舊在升高。對(duì)此黃征學(xué)認(rèn)為：“銀川房?jī)r(jià)上漲與要素、人口進(jìn)一步集聚有關(guān)。銀川是國(guó)內(nèi)所有省會(huì)城市占省域(區(qū)域)GDP比重最高的，近十年來(lái)，這種趨勢(shì)還在延續(xù)。2020年，銀川占寧夏的GDP比重超過(guò)50%，比2010年高5個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)增幅在全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市中都是比較高的。同時(shí)，根據(jù)“七普”和“六普”人口數(shù)據(jù)，銀川占全區(qū)人口的比重也上升8.07個(gè)百分點(diǎn)。要素和人口的集聚必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。”

　　房企拿地?zé)崆橥嗜?/p>

　　房?jī)r(jià)連續(xù)上漲所反映出的是樓市未來(lái)預(yù)期好，但漲幅的逐步收緊也意味著市場(chǎng)原本良好的預(yù)期出現(xiàn)了下降。這種變化也反映在銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地市場(chǎng)上。

　　銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年上半年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.6%，占全市投資比重達(dá)47.1%，較去年同期提高12.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市投資增速10個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售面積316.86萬(wàn)平方米增長(zhǎng)10%，銷售額251.12億元增長(zhǎng)22.1%。商品房待售面積620.60萬(wàn)平方米增長(zhǎng)3.8%。

　　1-6月份房地產(chǎn)投資占了全市投資的近一半。其中金鳳區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、興慶區(qū)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，分別為89.6%、67.2%、62.1%和49.8%。這也就意味著投資增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的依賴居高不下。

　　在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國(guó)土地溢價(jià)率居于103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計(jì)成交面積130.73萬(wàn)平方米;賣地收入65.74億元，位列全國(guó)83名。

　　進(jìn)入2021年，銀川高溢價(jià)率的土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價(jià)2494元/平方米，溢價(jià)率207.14%;寧夏巨力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得的賀蘭16號(hào)地塊，溢價(jià)率147%，樓面價(jià)2009元/平方米。

　　但到了7月，銀川土地拍賣氛圍出現(xiàn)降溫。據(jù)報(bào)道，7月中旬銀川推出了2宗限價(jià)地，是位置較好的剛需地塊，但關(guān)注者寥寥。

　　上述知名房企銀川項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人同樣表示，今年以來(lái)，雖然銀川拍出了了幾宗高價(jià)地，但土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)一般，供地速度也不快。雖然萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、新城控股等一大批知名房企在寧夏布局，但拿地?zé)崆樗坪醪蝗缫郧皬?qiáng)烈，算的賬更多。

　　銀川市發(fā)布的《2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2021年三區(qū)(興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū))計(jì)劃供應(yīng)20塊土地，其中金鳳區(qū)16塊，興慶區(qū)2塊，西夏區(qū)2塊，共計(jì)151公頃(合2265畝)。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前這三個(gè)區(qū)共成功出讓7宗土地。其中，興慶區(qū)2宗，金鳳區(qū)2宗，西夏區(qū)3宗，共470.04畝。

　　對(duì)于銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，諸葛找房運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理劉光宇表示，“銀川作為二線城市相比其他城市房?jī)r(jià)不算太高，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)速度和節(jié)奏較快，存在與經(jīng)濟(jì)增速、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口增長(zhǎng)脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　樓市新政下周出臺(tái)

　　房?jī)r(jià)增幅收窄背后，是銀川樓市始終處于監(jiān)管之下。此前的7月29日，因房?jī)r(jià)地價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注，銀川與徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市被住建部約談，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

　　8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，住建部約談后，市里相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)隨即返回銀川，組織召開了多次緊急會(huì)議，對(duì)各項(xiàng)工作作出部署，相關(guān)政策文件也是加班加點(diǎn)在起草。

　　“目前已經(jīng)明確銀川要收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，相關(guān)文件已基本擬定，本周內(nèi)將上報(bào)。預(yù)計(jì)樓市新政將在下周正式出臺(tái)。”上述負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，相比以往，此次新政將再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控三板斧”的作用，包括限售限購(gòu)等規(guī)定。同時(shí)更加側(cè)重于土地端，加強(qiáng)對(duì)土地出讓、招拍掛市場(chǎng)、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的把控，明確土地溢價(jià)率不得超過(guò)15%等。

　　黃征學(xué)表示，銀川的經(jīng)歷表明，經(jīng)濟(jì)和人口的過(guò)度集聚和集中會(huì)造成房?jī)r(jià)的快速上漲。因此，在省域范圍內(nèi)培育副中心城市或區(qū)域性中心城市，以及在大城市、特大城市、超大城市建設(shè)多個(gè)中心，對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)緩解房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)有幫助。同時(shí)，加快建立要素跟著項(xiàng)目走的機(jī)制，保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)有更多建設(shè)用地資源，防止短缺造成的囤積和炒作。

　　“房?jī)r(jià)的短期上漲或許不難，而要長(zhǎng)期的穩(wěn)定就離不開產(chǎn)業(yè)和宜居環(huán)境的支撐。有時(shí)候過(guò)高的房?jī)r(jià)或會(huì)抑制和弱化城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擾亂城市的人口結(jié)構(gòu)與增速，而使城市失去原有的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，城市經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展離不開科學(xué)均衡的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析建議。

　　另?yè)?jù)記者了解，8月13日，銀川發(fā)布2021年-2023年城市更新三年計(jì)劃，涉及出行、房?jī)r(jià)、老舊小區(qū)改造等范圍。其中對(duì)銀川房?jī)r(jià)提出實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2023年末，將房?jī)r(jià)同比漲幅控制在10%以內(nèi)，環(huán)比漲幅控制在0.8%以內(nèi)。

　　“樓市調(diào)控需要過(guò)程，收緊調(diào)控是為了更好地穩(wěn)定市場(chǎng)。我們很有信心，也很堅(jiān)決。”上述銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。