業內專家表示，從目前這波行情來看，接下來樓市走向強勢的可能性非常小，買賣雙方都存在觀望情緒。最近要警惕土地市場和房屋買賣市場出現的降溫情況，適當的降溫體現了政策效益，但降溫過快也會引起新的問題。

　　而在近一個月的時間里，多地發出“限跌令”來穩定房價，然而專家表示，限跌令說明背后是有壓力的，比如房企的促銷壓力。

　　土地出讓金大降7成

　　據《40城土地市場月報》(以下簡稱《月報》)以及《全國40城新建商品住宅成交報告》(以下簡稱《報告》)的數據可知，8月全國典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。.

　　具體來看，據《月報》顯示，8月40個典型城市(4個一線城市，21個二線城市，15個三四線城市)土地成交建筑面積1618萬平方米，環比同比分別下降15%和70%;土地出讓金收入為842億元，環比增長13%，同比下降72%;移動平均土地成交均價(近6個月土地成交均價)為6579元/平方米，環比下降1.1%，同比增長12%;溢價率為16.2%，環比和同比分別下降1.1%和0.5%。

　　《月報》解釋稱，8月40個典型城市的土地成交面積、移動平均土地成交均價、溢價率均受第二次集中供地的影響，表現為多地暫停或延期了第二次集中土拍。

　　對此，業內人士在《月報》中分析，“第二批集中供地的調整意味著，樓市更加強調公共屬性和民生屬性，而不是市場化，規則調整將更好地起到短期內穩地價、穩房價、穩預期的作用，房價地價已進入全面管控的階段。”

　　熱點城市土地出讓金收入繼續走高，但增速下降，冷門城市依舊平淡。從歷史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。

　　記者注意到，不同城市間的溢價率相差較大，《月報》指出，從22城“兩集中”首批次出讓結果來看，市場分化比較明顯，熱點城市地塊競爭激烈程度并未下降，如重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價率仍處于相對高位水平，但北京、上海等城市實行集中供地政策較為成功，溢價率維持在較低水平;冷門城市交易依舊平淡，如長春、青島等城市溢價率明顯低于其他城市，且不同城市間的冷熱分化仍在加劇。

　　新房成交面積同比大跌31%

　　新建商品住宅成交情況是怎樣的?據《報告》顯示，8月40個典型城市(4個一線城市，18個二線城市，18個三四線城市)新建商品住宅成交面積為2324.9萬平方米，環比下降13.6%，同比大跌31.0%，自5月年內首次同比增速轉負以來，新建商品住宅成交量已連續3個月同比下降。

　　《報告》指出，受去年同期的低基數影響，新建商品住宅移動平均同比增速在2021年5月見頂，隨著今年上半年調控不斷加強，其后持續回落，新建商品住宅市場降溫顯著。

　　對此，業內人士在《報告》中解釋道，“近幾個月調控政策對樓市影響越發明顯，從政策出臺到市場變化的時間正在縮短。預計未來幾個月，調控對新房成交的影響將持續‘發酵’，新房成交量將繼續回落。”

　　針對《月報》以及《報告》的描述，業內專家在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“就現在這波行情來講，樓市強勢的可能性，或者說這種(使樓市強勢的)因素非常少，因為這一輪的銀行信貸政策非常緊。”

　　那接下來樓市是否會出現明顯的金九銀十現象呢?業內專家向《華夏時報》記者表示，“從一些購房者的預期來看，在當前政策調控下，(購房者)是在觀望的;房東在價格方面還是有所幻想，并不會積極地加快銷售，也有觀望情緒。從金九銀十的概率來講，應該說這種可能性是比較小的，很難說能看到一個非常強勢的金九銀十的現象，或者說金九銀十的成色會比較弱。”

　　明年貸款或提前投放，對沖信貸增速下滑

　　不同城市間新建商品住宅成交情況如何?據《報告》顯示，廈門8月新房成交面積環比增長28.9%，同比大增81.6%，位居40城之首;韶關8月環比下降21.1%，同比明顯下降62.6%，在40城中倒數第一。

　　業內人士指出，從城市排名特點來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區。

　　此外，業內人士認為，從政策上看，由于一線和強二線城市新房政策已經很緊，8月這些城市的調控關注點更傾向于二手住宅，而弱二線和三線城市則著重加強了新房監管，預計在調控政策影響下未來幾個月三類城市都將繼續降溫。

　　那金九銀十現象在不同的城市間分化會不會更加明顯?業內專家向《華夏時報》記者表示，“從具體城市來看，大城市在短期內很難出現金九銀十現象，目前(房企)肯定是有壓力的;當然有些地方的市場交易好起來了，跟集中推盤有關系，推盤力度比較大時可能會有這個(金九銀十)表現，市場交易(量)可能從統計數據上來看不會降低到一個低谷。部分城市會受房地產周期影響，有部分一直處于低谷的城市會出現反彈，也會有金九銀十現象，但是我認為這些城市還是少數。絕大多數三四線城市，推出所謂限跌令，說明背后是有壓力的，比如房企的促銷壓力。”

　　記者查閱資料發現，2021年7月1日出版的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.18(2021)》稱，全國房地產市場分化將進一步加劇。具體表現為一二線城市房價漲速要顯著快于三四線城市、地域差距顯著、熱點城市內部分化嚴重。未來，三、四線城市面臨較大的經濟恢復壓力，限貸政策或將適度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地產市場將迎來新的機遇。

　　此外，記者了解到，據悉，8月23日央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，強調要繼續做好跨周期設計，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。明年上半年計劃投放的部分貸款，或將提前到今年下半年投放，以此對沖近期信貸增速下滑趨勢，增強信貸總量增長的穩定性。特別是要加強預期管理和引導，不向房地產市場發出錯誤信號。此外，也要防止政策調整誤傷合理的市場需求。

　　對此，業內專家向《華夏時報》記者補充道，樓市也有可能并非像想象中的那么低迷，“(座談會)里面講不要對一些剛需購房者誤傷等，是一個放松的信號。從這個角度來講，有些地方的樓市，并不會像想象的那么悲觀，所以要密切關注最近的信貸政策對樓市的影響。”