始終“堅挺”的房價終于在層層調控之下破防。

　　近期，樓市降溫信號進一步顯現，大中城市房價漲幅全面回落。

　　國家統計局16日發布的數據顯示，7月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市為51個，二手房價格環比上漲的城市為41個，兩者均創下年內新低。新房和二手房平均環比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水平。

　　降溫并非局部現象。當月，一二三線城市新房和二手房價環比漲幅均出現回落，甚至由升轉降。

　　房價“拐點”隱現，大變局真的要來了嗎?

　　近四城城市二手房價下跌，深圳連跌仨月

　　新房漲幅回落的同時，7月多地二手房價已經率先出現實質性下滑。

　　官方數據顯示，70個大中城市中，二手房價下跌城市數量達到26個，即：近四城城市二手房價下跌，為近9個月來二手房價下跌城市數量最多的月份。

　　其中，三線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。此前二手房價漲勢最猛的深圳市，二手房價也已連續三個月同比下跌。

　　罕見的金融強監管與行政性調控同時發力，帶動房價出現轉折。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，7月上海執行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價，成都公布第二批二手房指導價小區。二手房指導價的調控效果快速釋放。此外，銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調控在二手房領域的效果更為顯著。

　　以一線城市深圳為例，7月份，深圳二手房價格環比下跌0.4%，跌幅進一步擴大。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳在年初啟動的二手房參考價制度，在打擊虛高掛牌價、違規加杠桿、引導市場預期方面的效果明顯。

　　但深圳的調控并沒有停止或放松。李宇嘉指出，深圳二手房市場缺乏供應彈性，調控的抓手不多，很容易形成“抱團漲價”等炒作模式。因此，在其他長效機制能夠發揮合力，制約這種炒作模式之前，二手房參考價是一個非常有效的制度，會一直堅持下去。

　　深圳是全國樓市的風向標，深圳調控的政策和效果很大程度上反映全國的樓市調控力度和決心。

　　市場熱度的回落不僅僅表現在房價上。中指研究院測算，7月單月，受持續趨嚴的樓市調控政策影響，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內銷售數據單月同比首次出現負增長。

　　年內調控380次!

　　市場熱度的回落與調控持續加碼有關。

　　16日，大連市加碼樓市調控。新政規定，在大連市的5個區內，新購買的一手商品房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易;二手住房需取得《不動產權證書》滿3年方可上市交易。新政同時限制大連市住宅用地出讓溢價率等。

　　據貝殼研究院統計，7月河南省、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶共17個省、市發布28次房產調控類政策，調控頻次高于6月，其中多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏。

　　以上海和深圳為例，針對離婚購房出臺了限購政策，增強政策嚴謹性，這也是近期市場熱度持續減弱的主因。

　　據中原地產研究中心統計，2021年來，各部門、各地方出臺的房地產相關政策已經超過380次，平均每個月相關調控出臺超過50次。這一調控頻度已經超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如：上海、深圳、東莞等更是反復加碼調控。

　　值得注意的是，今年以來，住建部的督導、約談等成為調控“指揮棒”。近期，徐州、惠州、金華等三線城市進入住建部重點城市監測名單并及時收緊調控。

　　年內首個“限跌令”出臺

　　在眾多的“限價”“限漲”等政策當中，岳陽市出臺的一項“限跌令”引人關注。當地新政稱，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。簡言之，房子不準大漲，也不能跌太多。

　　這傳遞出兩大信號：第一，大漲大跌都不是調控目的。調控政策需要保持房地產市場平穩發展，房價在一定時間內保持橫盤或微跌，讓居民收入水平慢慢追上房價漲幅。這樣既保持市場穩定，為改革創造條件，又慢慢扭轉經濟對房地產的過度依賴，化解風險。

　　第二，目前，房地產市場的轉折已經慢慢出現了。當熱點城市房價“漲不動”時，部分三四線城市就會面臨更大的調整壓力，這時候合理化解庫存，防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。未來隨著樓市調整加深，需要“穩樓市”的地方可能會增加。

　　房地產還有機會嗎?

　　知名經濟學家任澤平此前表示，未來整個大時代形勢，就是降低房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷，以及由此引發的過去長期對民生和實體經濟的擠壓。

　　近期，人們也的確在房地產、教育、互聯網、金融等領域看到前所未有的政策重拳。首當其沖的房地產領域當然不會“毫發無損”。無論是對高價學區房的整治、將多余資金擠出房地產，還是調整土地出讓規則，房地產政策的力度、廣度和深度都與過去不可同日而語。

　　房地產還有機會嗎?不同人可能對此有完全不同的看法。

　　比如：類似“深理房”等企圖通過炒房套利者肯定會感覺風險越來越大，賺頭越來越小。

　　高負債房企也會發現過去那一套高杠桿、高周轉的“玩法”行不通了，一個環節出問題，都會讓企業面臨生死考驗。

　　腳踏實地轉型、經營的企業，可能會從城市更新、租賃住房等新領域找到新的利潤空間。

　　而對于普通人來說，牢記四個字“房住不炒”，遠離市場過度波動的漩渦，才能把自己的錢袋子保護好。