觀點網 時值2022年末尾，在港交所已第三次遞表的杭州物企眾安智慧生活又一次面臨是否IPO上市的抉擇。
據港交所披露，12月28日，眾安集團(0.249, 0.00, 0.00%)旗下眾安智慧生活所遞交招股書已通過聆訊。
這已經是眾安建議分拆物業上市事宜第二次獲得監管層批準，上一次是4月22日，但當時該公司最終未實施分拆。
上市是大部分企業的夢想，但事實上在臨門一腳之際按下暫停鍵的企業也不在少數。
從中國中免(232.2, -1.40, -0.60%)、衛龍(10.38, -0.08, -0.77%)到綠茶集團，不同領域的企業先后暫緩過在港股發行上市，原因大抵與外部發展環境受沖擊，資本市場持續低迷有關——過去一年恒生指數(20039.529, 298.39, 1.51%)已累計下跌近16%。
眾安集團亦在最新公告中表達了不確定性：“建議分拆的實施取決于(其中包括)聯交所批準、市況及其他因素。”
對于眾安等企業而言，上市的阻礙并不存在于審批門檻，恰恰是源于管理層對風險以及估值的顧慮。
二度過會
由商人施中安創辦的眾安集團，是為數不多鮮有傳出爆雷消息且保持公開拿地的房企之一。
以今年上半年為例，該公司累計新增7宗地塊，對應土地總價約48.5億元，獲取土儲建面52萬平方米;其中，僅杭州首輪集中供地期間就參與獲取5宗地塊。按期內公司銷售金額52.66億元計算，拿地銷售占比約達0.92。
在資本市場上，施中安也有不小的分拆野心。比如眾安集團2007年上市后，時隔七年又將商業平臺“中國新城市(1.02, 0.00, 0.00%)”推向港交所。
2021年6月24日，眾安智慧生活首次遞表，施中安開始朝第三個上市平臺發起沖刺。
首次遞表結果并不如意，眾安智慧生活選擇于今年1月30日重新發起申請，終于在4月22日通過港交所聆訊。
彼時眾安集團的擁躉們將物業分拆獲批解讀為“一個很重要的里程碑”，通過打造“地產+物業”雙上市平臺模式可吸引更多資金關注眾安。
投資者甚至開始期待，眾安智慧生活將和力高健康生活(2.17, 0.00, 0.00%)一樣，在一周內披露招股章程。
4月28日，眾安集團宣布向股東們提供配股，每持有188股公司股份可認購1股眾安智慧生活的預留股份。盡管有股東對眾安不派特別息或直接分派物業公司股份存在微詞，但外界大部分已相信分拆只差臨門一腳。
但隨著半年期屆滿，眾安智慧生活招股書失效，市場的期望隨之轉為失望。7月29日，該物業平臺選擇第三次遞表，并對公司經營業績予以更新。
據招股書披露，眾安智慧生活所有在管建面均位于長三角的浙江省及安徽省，截至今年6月30日共計有116個合約項目，總合約建面約1710萬平方米;以及在管項目79個，對應在管建面1180萬平方米，較2019年底增長24.44%，其中來自眾安的項目占在管建面56.3%。
按城市級別劃分，二線城市(包括杭州、寧波、合肥及青島)的在管建面占比接近68%，三線城市(包括金華)占比僅2.42%;其他城市主要是諸如麗水、湖州、滁州及淮北等地方。
經營業績方面，2019-2021年，眾安智慧生活收入由1.8億元增加至2.96億元，復合年增長率約21.8%;毛利率分別為32.7%、37.6%、37.6%，公司擁有人應占凈利潤則分別為2053萬元、3653.5萬元、3899.1萬元。
今年上半年該物業公司錄得收入1.52億元，同比增長14.6%;毛利率為37.4%，同比增加0.5個點;凈利潤2080.4萬元，同比增長25%。
經營業績平穩增長，為眾安智慧生活上市獲批奠定了一定的基礎，最終于遞表五個月后，12月28日該物業公司的招股書再度通過聆訊。
與八個月前類似，眾安集團依然維持了188股公司股配售1股物業公司股的標準。該公司同時表示，有關建議分拆(包括架構及預期時間表)的詳情尚未落實，公司將根據上市規則適時就建議分拆刊發進一步公告。
究竟是否實施分拆，又成了一個謎。
估值顧慮
港交所的IPO流程基本包含遞表、聆訊、路演、招股、暗盤交易及掛牌上市等環節，其中遞表耗時最長，一般在3-6個月左右;通過聆訊后，剩余環節合計只需要2-3個禮拜便可完成。
某種程度上，聆訊也是大部分企業上市成功與否的分水嶺。
資本市場亦不缺乏跨過聆訊關口，卻主動放棄上市的案例。比如過去一年多以來，包括中國中免、云康集團(16.06, -0.04, -0.25%)、衛龍、宏信建發、綠茶集團等企業均先后出現聆訊后暫緩上市的情況;即便在物業板塊，中梁百悅智佳、祥生活服務也放棄了上市機會。
對于上述企業而言，繼續上市需要重新遞交招股書。這主要是由于招股書有效期僅半年，若未在有效期內上市，申請人需要再次遞交補充最新相關財務數據及資料的招股書“激活”上市程序，并再次接受聆訊。
眾安集團并未披露通過該聆訊后不上市的原因，外界只能從相似案例中聯想一二。
其中，中國中免曾在去年表示，目前受新冠疫情等因素的影響，全球經濟受到較大沖擊，資本市場持續低迷，公司經過慎重考慮，決定暫緩H股發行上市的進程，后續安排視市場情況確定。
估值角度觀察，過去一年多以來港股物業上市公司早已告別高估值時代，尤其是大部分房企爆發流動性危機后，資本市場開始重新審視與房企關聯度極高的物業公司的價值。
據觀點指數不完全統計，上市一年以上的物業公司，當前市盈率已大幅度下修。
以2020年上市的物業公司為例，華潤萬象生活(39.2, 0.30, 0.77%)上市首日市盈率曾高達103倍，截至12月29日收盤已降至不足38倍;其他諸如金科服務(13.26, 0.00, 0.00%)、世茂服務(2.69, 0.05, 1.89%)，市盈率也數十倍降至如今10倍以下。
同時，自年初至今恒生指數錄得降幅15.63%，而恒生物業服務及管理指數降幅達40.23%，反映港股物業板塊已不再是投資者眼中的“香餑餑”。
在這種市況下，諸如碧桂園(2.61, -0.01, -0.38%)服務年內也錄得59.15%的降幅。
與典型物業公司相比，眾安智慧生活的毛利率盡管仍維持不錯水平，但在管面積較小，難以發揮規模優勢，也缺乏如華潤萬象生活、卓越商企等商業管理模式的亮點，因此在獲得資本市場認可方面存在挑戰。
按在管面積區分，上市物業公司中在管面積不足1000萬平方米的主要有宋都服務(0.078, 0.00, 0.00%)、興業物聯(0.82, 0.00, 0.00%)、蘇新服務(8, 0.00, 0.00%)、德商產投服務(1.14, -0.02, -1.72%)以及星盛商業(1.97, 0.00, 0.00%)。
蘇新服務年內完成上市，其估值變化或許值得眾安智慧生活參考。
其中，蘇新服務于8月24日上市便破發，首日收盤報8.59港元，并于9月22日盤中創下52周新低的5港元紀錄。不過，進入12月以來蘇新服務開始快速反彈，12月29日收盤時達到8港元，市盈率回升至11.05倍，仍與上市首日11.74倍存在差距。
